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邹啸鸣

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“救楼市”必须考虑经济逻辑  

2008-11-05 08:16:38|  分类: 侧评经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“救楼市”必须考虑经济逻辑
晶报 邹啸鸣

   两年前,笔者在《“专家”越忙 房价越涨》一文中提出楼市要“降税、降利率、降首付”,被各大网站广泛转载,可见当时的媒体舆论是认可“三降”的。今年,在“金九银十”的期待破灭以后,“三降”终于被认可,地方政府也吹响了“救市集结号”,但是舆论却不买账。哪里出了问题?

  两年前我提出“三降”,表面上是减轻房奴的压力,本质上是反对行政干预。最近几年,“打压楼市”的组合拳措施连续出台。每出台一套,楼市价格就往上猛蹿一级。因为每出台一套,人们就担忧还有更严厉的打压措施等在后面,因此就会将未来的购买提前实现,以避免损失。因此,系列组合拳产生的唯一结果是促使整个交易“寅吃卯粮”,未来几年的需求都被迫提前实现了。笔者之所以反对干预,只是基于经济学的基本逻辑——干预会导致难以预料的后果出现。

  不妨来考察一下,眼下“救楼市新政”中的逻辑,是否仍然存在矛盾之处。

  银监会强调,优惠新政仅限于首次贷款买房。如果银监会是为了强调规避风险,那么从美国房贷危机中我们可以清楚地看到:他们的危机正是发生于“首次贷款买房”的业主身上。他们还贷的困难在于就业的不稳定性,实际上,“首次贷款买房”≠银行贷款安全。

  重庆百亿救市更值得分析。该市渝中区政府已经团购大约5000套房,拆迁户则是以“原价”从政府手里购买房子,间接成为这1000元/平方米的受益者。这里可以清晰地看到地方政府在积极地“经营城市”。他们左手拆房子、买地,并强制被拆迁户形成对房子的需求;右手卖房子给拆迁户。如果这不是一个追求“利益最大化”的行为,那么这种融资风险极大,难以获得支撑。而如果他们将赢利最大化,那么融资风险较小,但被拆迁户就要被迫按照政府定价卖地、拆迁、买房,用未来几十年的收入偿还房贷。

  南京、杭州等城市采取的是“购买普通商品房,可按面积获得‘补贴’”。按照常理,有能力购买普通商品房的居民应该不是当地收入最低的居民。难道这些城市已经建立好了社会保障制度,让收入最低最不稳定的居民获得了衣食无忧的生活?应该不是这样。这种“补贴”实际上相当于经济学上的“消费者剩余”——买房者只会获得一种想象中的“便宜”,毕竟房子价格是由地方政府参与定价,他们才是真正的获益者。

  本文之所以要指出这些“救市”中的逻辑漏洞,是期待各级政府从利益最大化的“城市经营者”的角色中跳出来,这种角色必然采用土地交易的“双边垄断模型”获得利益,而社会矛盾的很大部分正来自于此。各级政府应当尽快进行职能转换,政府的目标只能是公共品最优化,财政收支都必须围绕这个中心而决策。(作者为高校教师)

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