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邹啸鸣

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“我的整个生命和全部精力,都已经献给世界上最壮丽的事业——为人类的解放而斗争。” 邮箱:zxm7098@gmail.com

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政府卖地利润最大化推高房价  

2008-03-06 08:59:19|  分类: 侧评经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2008年03月06日 星期四 08:57

政府卖地利润最大化推高房价

日期:[2008-03-06]   版次:[A17]    版名:[两会特别报道

http://www.xkb.com.cn/view.php?id=213762

政府卖地利润最大化推高房价 - 侧评 - 邹啸鸣

●王则楚(广东省政府参事)

政府卖地利润最大化推高房价 - 侧评 - 邹啸鸣

●李公明(第九届广东省政协委员)

政府卖地利润最大化推高房价 - 侧评 - 邹啸鸣

●邹啸鸣(铅笔经济学社理事)

  

■主持人 新快报记者 苏少鑫

●话题事由:“‘钉子户’也导致了房价上涨,把开发商都当成高房价的罪魁祸首和过街老鼠不公平。”前天的十一届全国政协一次会议分组讨论中,身为北京某房地产公司老总的政协委员穆麒茹屡出“麻辣语录”。

过度补偿只是九牛一毛

苏少鑫(以下简称“苏”):“‘钉子户’导致房价上涨”,对这个说法,各位怎么看?

王则楚(以下简称“王”):按照穆委员的说法,由于“钉子户”要求过度补偿,费用也会打入开发商的开发成本,最终还是会落到买房人的头上,当然会导致房价上涨,这是常识。

但对于房价的暴涨,“钉子户”的那点过度补偿真是九牛一毛。原来的住房是“钉子户”的私有物权,你要拆除,并让住户迁走,你就必须把“钉子户”的房子买下来,你只能拆你自有的房子。

买卖房子,当然要公平。我作为原住户,当然要比较拆迁后的收益,达不到,我就不卖!综观我国的城市拆迁,有过拆迁后能在原住地得到居住条件大幅改善的例子吗?

李公明(以下简称“李”):此言简直不值一驳。近几年全国房价普遍飞涨,但是真正的“钉子户”总共有几个?说“钉子户导致房价上涨”,要有具体的统计数字才能证明。如此肯定但又如此笼统地说“钉子户”是导致房价上涨的原因,我认为这是很不负责任的言论。

邹啸鸣(以下简称“邹”):首先,她的这种表述得罪人。经历了去年重庆的“钉子户”事件以后,中国人的物权意识迅速地蹿升。人们更愿意站在“钉子户”的角度看待自己的房产和物权,谁都不愿意自己的房产和物权受到强制拆迁的待遇。人们更愿意自愿交易。

在穆委员看来,任何成本上升的因素都是导致房价上升的因素。这自然包括买地的成本上升在内。她没有看到的是:公民权利意识上升是好事。实际上,公民权利意识上升,是以各种特权意识下降为代价的。他们挨骂多了,特权意识才会下降。只有在特权下降到与其他任何一个公民权利同一水平的时候,这个社会将会和谐得多。

地方政府转嫁拆迁矛盾

苏:按照国家相关法规,土地应该是国家按照相关程序进行征用,并对拆迁户做出补偿,然后再将地卖给开发商,可是现在却变成是由开发商去与拆迁户协商,最终造成了开发商与拆迁户之间的对立和紧张,对此,政府是否应该负主要责任?

王:这是开发商利用政府公权力侵犯拆迁户私权的典型思维。政府征用是为公共利益而进行的,而开发商的开发行为则是商业投资行为。两者是完全不同的。政府就是应该拍卖土地后,由开发商去与拆迁户协商买卖的价格,是尊重拆迁户私权利益的表现,开发商与拆迁户之间的对立和紧张,是市场上双方博弈的正常现象。

李:从理论上说,征用土地首先是政府的责任。政府有责任改革和完善征地程序,提高征地工作透明度。

但是,在《国有土地使用权招标拍卖管理办法》中,由政府招标、拍卖的土地又有实行净地出让和经市、县(市)人民政府批准不实行净地出让这两种方式,后者由受让人在受让土地后依法拆迁地面建筑物及其他设施。

这样就使开发商与拆迁户协商的行为成为合法,这样一来,政府减少了麻烦事,开发商则往往会以各种手段达到拆迁的目的。政府放手,无良开发商仗势欺人的事常有发生,被拆迁人的利益诉求得不到合理的解决,许多拆迁中的冲突和悲剧也就因此产生。

邹:中国城市的土地产权极具“中国特色”,因为在房产商买地与居民卖地的模式中间,就夹了一个“地方政府”。我们习惯于将开发商的行为模式看成是“利润最大化”,我们还不习惯于按照“利润最大化”的模式来看待政府卖地的行为。而这种习惯是一个误区。

有意思的是,地方政府作为当地土地的唯一供应商,他们不但追求“利润最大化”,而且是按照垄断模型而不是竞争模型来追求利润最大化。更糟糕的是,中央政府的反对小产权房的政策,进一步强化了地方政府的这种垄断能力。

于是,所有的开发商要想通过开发房地产的途径赚钱,必须先到地方政府这唯一的土地爷这里拜菩萨。所以拆迁和补偿的问题,地方政府甚至不用亲自动手,愿意承担的开发商早就排起了长队。于是就达到目前的这种均衡局面:不但拆迁的矛盾都顺利地转嫁给了开发商,而且地方政府顺利地实现了卖地的利润最大化。

反应过激只因权利贫困

苏:穆委员称“地产商现在都成了过街老鼠,还有谁敢替地产商说话呀?”穆委员作为房地产公司的老总,这样的话很容易被解读“屁股决定脑袋”。类似的代表委员的言论,在广东省以及广州市两会都出现过,对此,我们应该怎么看?

王:政协委员、人大代表在会议期间、履行职责时的发言,是受到保护的,而且每个人作为委员、代表都有自己的利益诉求,“屁股决定脑袋”的发言是正常的现象。把拆迁条件没谈妥而没有拆迁的住户称为“钉子户”,本身就没有尊重他的私权。

因此,对于委员、代表类似“中国看病最便宜”,“《劳动法》应该取消无固定期限合同”的意见,政府当局应该抱着“有则改之,无则加勉”的态度来听取,而对于媒体的评论,委员、代表则应该坦然面对,因为你们是中国的公众人物。

李:所有的言论都不应被封锁,言论自由是民主社会的基石,更何况是代表、委员的言论。身为房地产老总的代表、委员为房地产业说话不但是正常的,而且应该鼓励。

但关键的问题是,各种利益的代言人都应该堂堂正正地申明自己的利益和立场,社会管理部门和公共传媒更有责任把各种利益集团的获利真相、对公共利益的影响等信息传达给公众,在这样的前提下才谈得上公平的利益博弈。

邹:网络对她言论的反应,我认为是一种权利贫困下的嫉妒。问题不在于她作为政协委员有机会进行“特殊利益”表述,而在于网民发现:在数以千计的委员中,找不到代表自己利益的委员。

当然,房产商之所以变成了“过街老鼠”,有开发商出言不谨慎的原因,有媒体记者错误报道甚至片面报道的原因,还有传统的“无商不奸”的文化影响,更有市场经济原理未被大家理解的原因。简单地说:理性的力量还没有占上风。

要改善这种局面需要开展三方面的工作:1.改变公民的“权利贫困”状态才能减少嫉妒,包括在两会这样的利益博弈场,有旗帜鲜明的消费者的代表。还包括土地要能公民化。2.特权要扁平化,政府要从利益中抽身,将资源的产权公民化;3.所有博弈各方在理解问题的能力上,要专业化和理性化,减少情绪化。

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