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邹啸鸣

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购房者与开发商要努力“双赢”  

2008-03-07 11:56:56|  分类: 侧评经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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购房者与开发商要努力“双赢”

邹 啸 鸣

深圳 [晶报] 2008年3月6日

购房者与开发商要努力“双赢” - 侧评 - 邹啸鸣

  身为北京某房地产公司老总的全国政协委员穆麒茹说:“‘钉子户’为了他个人的利益,损害了包括开发商在内的多数人的利益!这也是房价上涨的原因之一。”结果引来网络上对她骂声一片。很遗憾,骂声既增加不了一分钱收入,也不会降低一分钱房价,更不会改善制度从而改善住房福利状态。相反,这会形成购房者与开发商之间的敌对意识。结果鹬蚌相争,渔翁得利。

  现在,人们既想保护好已有的物权,又希望拥有更多的物权。更坦白地说:人们既想有机会做“钉子户”,将拥有的物权卖个更高的价格;还想有机会买新房,当然要买个低价。而穆委员这个言论将每个居民隐含的这两种身份都得罪了,挨骂是必然的。没有哪个住户愿意自己的住房被随意给个仨瓜俩枣后“强制拆迁”。

  穆委员作为房产商,实际上也未必喜欢高房价。如果她对房价高涨有足够的信心,那么她根本无须抱怨“钉子户”,毕竟,最终是由买房的人支付买地的钱。“钉子户”要价再高,最终也是羊毛出在羊身上。所以,她对“钉子户”的抱怨,实际上反映了她对房价上升“持续性”的担忧。

  这听起来好像与我们传统上所认定的“奸商”理论相悖。其实这个与经济学原理相吻合——企业家喜欢的是“利润最大化”,而不是“价格最高化”。相反,太高的价格会导致销量下降,反而背离了他们的利润最大化原则。所以,令开发商满意的是“薄利多销”,令消费者满意的是“价廉物美”。双赢的游戏才容易重复和持续。

  如何降低价格?民众与经济学者的思路不一致。民众期待的是“降低利润率”,所以容易将矛头指向为自己提供商品和服务的商人。这是一种典型的“敌对思维”在经济领域的表现。在这种逻辑下,政府则“顺应民意”地出台限价政策,提高税率政策,提高贷款门槛政策等来压缩需求和供给。结果价格并没有下来,购房者与供应商都双亏,而得利的是地方政府。

  经济学者的思路是增加供应商之间的竞争程度。“降低利润率”的途径正是供应商之间越来越激烈的竞争。这种逻辑在一切价格下降的商品上已经表露无遗。比如,穆委员要眼红“钉子户”拿得多了,解决的办法是“钉子户”之间有激烈的竞争,那么他们才会不敢要求太高。同样道理,购房者要眼红开发商拿得多了,最有效的方式是开发商越来越多。现在问题的症结在于卖地的是垄断的,民众根本就没有“不卖”的选择权利。

  去年,北大的姚洋教授在《美国的物价为什么这么低?》中介绍了一个关键数据:在1997年房价开始大涨之前,美国的实际房价没有超过1890年的水平。但是,自1898年以来,美国的实际收入上涨了至少8倍。需要了解的是:美国的土地是私有的,房子与土地的买卖是居民之间或者居民与开发商之间的交易,美国政府没有从中“分红”。这是美国房价相对于收入并不高的重要原因。

  我们的房价要下降,关键在于政府要从房地产交易的得利者身份中抽身。只有到了那个时候,房子交易给双方带去的才会是“双赢”的局面。

  (作者为铅笔经济研究社理事)

http://jb.sznews.com/html/2008-03/07/content_86496.htm

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