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邹啸鸣

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地震将给“房奴”带来“红利”?  

2008-06-03 09:15:12|  分类: 侧评经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地震将给“房奴”带来“红利”?

邹啸鸣

  

 汶川地震刚过去半月有余,房产市场却针对地震是否会降低房价开展了针锋相对的激烈辩论。有媒体发表评论认为:地震或将使房价迅跌35%,地震震倒开发商身家;还有媒体称:67%成都购房者认为房价将下挫;而有一篇转自“海外专家”观点的文章更是声称:中国楼市即将爆发“强震”,震中就在京、沪、浙;当然,也有学者认为:地震降低房价是无稽之谈。

 他们之间谁正确?地震会给“房奴”带来“红利”吗?估计所有的“潜在房奴”都会关心这个问题,因为这关系到他们能否买到更便宜的房子。其实,现有的“房奴”也会关心这个问题,因为这关系到他们原先购房的选择是否正确。

 影响房产供给的因素包括各地土地出售的速率、开发商之间竞争的激烈程度、开发商从银行获得贷款的门槛高度。前面两个因素的决定权主要集中在地方政府,第三个因素的决定权主要集中在中央政府,它们将共同决定房屋市场的供给速率。

 笔者曾在一篇文章中列举了影响房产需求的九大因素,今天看来还必须补充一条很重要的因素:一个地区的经济增长潜力是决定该地区住房需求的重要因素。这很容易理解:该地区经济增长潜力越大,就业的机会就越多,吸引的外来人口越多,房价就越有增长潜力。另外,银行对按揭贷款的门槛的高度,也是影响将购房的潜在需求变成有效需求的重要因素。

 地震损害了灾区的生产潜力,像什邡等城市的传统产业受到了毁灭性打击,如果这样的城市不能产生有效的新产业替代传统产业,这些城市的经济增长将受到打击,该地居民的收入增长也将受到打击。该地区的房价当然会受到需求的约束而下降。灾区重建过程中,一定会加强对抗震的要求,这都将导致建造成本成倍上升。而这种成本能否被消费者所承受,仍然取决于消费者的收入能力。而这种收入能力的恢复都需要相当长的时间,提升就需要更长的时间。

 当然,我们也可以期待中央政府能给灾区足够的财力支持,帮助这些地方政府放弃出售土地的利益诉求;或者中央政府能有效约束地方政府官员与开发商之间的官商勾结,大幅度减少设租—寻租导致的高昂灰色成本,那么也许可以降低一些潜在“房奴”的购房压力

 无论如何,地震对非灾区房价不会有直接影响,但是非灾区的房价会受到中央政府新政策的影响,包括开发商及购房者从银行获得贷款的机会。如果有的开发商由于获得贷款的难度上升而资金链断裂,那么将导致房产商之间的兼并。受益者是资金链充裕的其他公司,这将只会导致垄断程度上升,附带的受害者仍然是潜在“房奴”。

 所以,如果没有土地制度等根本性改变,“房奴”们指望地震给自己带来“红利”,只不过是镜中花,水中月。

http://jb.sznews.com/html/2008-06/03/content_199432.htm

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