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中国房地产暨土地运营交易会 2008房交会系列讨论 8 ■邹啸鸣 9月8日，笔者在本版发表文章《稳定房价，“房指期权”值得考虑》，引来了两篇争论文章。 吴木銮先生的文章《“房指期权”回避了房产业定位问题》，其实讨论的不是“房指期权”这个技术的可行性，而是表达对“经济大体上被房地产业所左右”的担忧。 笔者觉得这种担忧来得有点偏。这种担忧的实质是地方政府有充足的动力来经营城市，推高房地产价格，而中央政府和地方政府在税权和事权上的不对称导致这种局面一直延续着。我在9月6日发表于本版的《土地供给改革是未来方向》一文，说明了我对该问题的看法。如果土地交易成为公民的收入而不是地方政府的收入，那么房地产在经济中的“定位”问题才能得到解决。短期内，这种制度变迁还难以实现。 薛成先生的文章《“房指期权”恐是乌托邦》基本否定了我的这个技术性建议，理由分别是：1.宏观指数和微观价格的矛盾；2.谷物金属等能够进行期权交易的原因之一是“高度同质化”；3.对“超级操纵者”的担忧。 他的这三个理由，在笔者看来，都是未来在具体操作的时候，如何避免其负面影响的问题，而不是“不可行”的理由。 笔者之所以建议采用国家发改委颁布的“全国70个大中城市房屋销售价格”，是因为这个指数是每个具体的开发商和购房者所无力左右的。这并不意味着这个指数就是客观的，也不意味着这个指数就准确地反映了即将成交的房屋的价值变化。当然，即使“房指期权”可行，也不意味着每个开发商愿意采用这个技术。 对“超级操纵者”的担忧倒是谈到了点子上。这个指数具有浓厚的官方背景使得它具有“权威性”，却未必等于科学性。问题是，目前还没有一个可以得到开发商、购房者、学者等各方都认可的最客观的房价指数，只有当“房指期权”这样的合同得以普遍签订，才会产生强烈的对“无操纵性”的客观房价指数的需求，才会有民间机构有动力去建立这样的指数，满足市场的需求。 “房价会进一步下跌吗？”这种疑问目前成为影响商品房成交量下降的主要因素。实际上这个疑问的本质是“房价下跌导致的资产贬值风险谁承担？”目前开发商本来就因为有针对性的贷款紧缩而资金紧张，成交量下降导致资金紧张局面雪上加霜。 “房指期权”这种技术的意义在于：它将房价进一步下跌的风险，通过一个“房指期权”合同，显性地由开发商单方承担，从而消除购房者的疑虑，将成交量“提”起来，缓解开发商资金紧张的局面。而在真正实施的时候，开发商所需要承担的风险并不像想象的那么大，因为一定会出现“有的人买涨，有的人买跌”的局面。 房地产期权的方式在香港及国外一些城市经常被用到，一般的前提是整个房地产市场不景气，销售不畅。国内实际上也有过这样的先例，我现在担忧的问题只是：当购房者了解了这个方法以后，他们兴许会普遍在购房时要求开发商提供这种“房指期权”合同，而开发商是否敢于承接？支持开发商敢于承接的前提是：地方政府作为利益链条的重要一方，是否能让出一部分利益来分散开发商的风险？ |
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