注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

邹啸鸣

和平演进

 
 
 

日志

 
 
关于我

“我的整个生命和全部精力,都已经献给世界上最壮丽的事业——为人类的解放而斗争。” 邮箱:zxm7098@gmail.com

网易考拉推荐

“房指期权”值得考虑  

2008-09-08 11:00:16|  分类: 转载经典 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

 

“房指期权”值得考虑

 

文、邹啸鸣

 

前两个月,《赌房价下跌输了 北大教授向深圳人民道歉》的新闻不胫而走,知名财经评论人牛刀则兴高采烈。但这场万众瞩目的“房价打赌”的唯一受益者,居然不是“赌赢了”的牛刀,而是无相关利益者南方都市报。因为该报刊因此从徐滇庆教授那里获得了十多万元的刊登“道歉信”的广告费。这真是有中国特色的滑稽。

 

经济学家梁小民在《经济学家的赌博》一文中,讲了美国两个大学教授,就“不可再生资源是否会消耗完”进行赌博。埃尔里奇认为不可再生资源迟早会用完,其价格会大幅上涨;西蒙认为正好相反。他们选定了5种金属作为赌博对象,以十年为期限。结果是到1990年这5种金属无一例外地跌价了,埃尔里奇守信地将57607美元交给了西蒙。

 

上述5种资源是不可再生的稀缺资源,随着时间的推移,资源总量越来越小,供给不可能无限地增加,价格应越来越高才对。那为何这些不可再生的稀缺资源价格反而下降了呢?原因是市场价格机制刺激人们不断开发这些资源的替代品。当某种资源价格上涨到生产替代品也有利可图时(生产替代品需要创新投入),替代品就会大量出现。如铜和锡的价格上涨导致其替代品塑料制品和光导纤维的大量出现。替代品出现,意味着供给增加,结果使这些不可再生的稀缺资源价格下降。

 

以上这种解释的准确性需要有5个条件约束:1、是在真正的市场经济环境下,“看不见的手”——价格才会充分发挥作用,价格上升刺激了替代品的开发和生产,并进而导致对“不可再生资源”的需求下降和价格下降。2、垄断受到法律的严格限制,经济学无须担忧垄断对价格形成的人为干扰。3、知识产权受到法律的严格保护,替代品发明者无须担忧会被假冒者攫取好处。4、政府对商品价格的形成及资源的配置没有干预权,对银行贷款的发放没有干预权。5、当时人口众多资源匮乏的中国,还没有成为世界贸易的大国,而加入世贸组织的中国又是一个向市场经济转型的大国,消除垄断、对知识产权的保护、政府对资源配置的干预方面做的都不够好,这导致了这些不可再生资源的价格再最近猛涨。

 

当然,故事再好听,分析的再透彻,但对于那些购房者做出何时买房的决策,却基本无效。随着徐滇庆教授刊登“道歉信”,更多的潜在购房者产生了犹豫的心态,特别是当媒体到处都是“断供”、“负资产”、“××降价激怒业主 集体声讨要求退房”的新闻的时候,一时间房产市场风声鹤唳。这种犹豫就显得尤其合理。

 

其实,我对房价的涨跌基本不感兴趣,短期内自己即没有买房的计划,也没有卖房的计划。只是作为一个研究者,关注的是交易的平稳发展,关注的是公共政策的理性程度等。反感的是打赌中的娱乐性和非理性对政策的诱导。鉴于此,我提出一个稳定交易的技术性方案——“房指期权”可以达到这个目标。

 

我们知道,历史上农副产品的价格最容易受到天灾人祸的影响而大起大落,这种价格的不稳定性导致利润的不确定性,导致产量的大起大落,它最大的坏处就是交易双方甚至整个产业链条都深受其害。而市场经济对此的解决方法就是“期货制度”以及后来发展出来的“期权制度”。这种制度后来被运用到了包括金属品和其他金融衍生产品中。我认为它完全可以被运用到房产市场上来。

 

目前,各大城市的房价都出现了降价的现象。这至少证明一点:开发商和其他企业家一样,并不是追求“价格最高化”,而是如同经济学所证明的那样,追求的是利润最大化或亏损最小化。但房改以来的确表现为房价越来越高,我在上篇文章中强调了我国独特的土地制度对房价的影响。其实影响房价的重要因素还包括中央政府与地方政府之间的利益博弈过程所带来的不确定性。无论如何,目前房屋市场成交量的停滞使开发商付出了沉重的资金时间价值。

 

目前的买房者担忧下跌后自己的资产缩水,而消除这种担忧的有效方式就是开发商与购房者之间商定一个“期权合同”,这个合同可以作为礼物送给购房者。这个期权合同应该以国家发改委颁布的“全国70个大中城市房屋销售价格”作为衡量标准。但买涨还是买跌由购房者自己确定,期权合约的期限也由双方约定,最好为三个月到一年。

 

于是,在购房合约与期权合约确定之后,有的购房者会选择买涨,有的购房者会选择买跌。到了约定期限,如果本城市的房屋价格指数是确实上涨了,那么购房者的房产实际上已经增值,而且买涨者还可以另外获得开发商按照指数与成交额度所确定的返还补贴。如果本城市的房屋价格指数是确实下跌了,那么买跌者可以从期权合约中获得来自开发商发给的补贴,自己的资产至少达到了保值的目标,而买涨者则无法从期权合约中获得任何补贴。

 

这种制度的意义在于:期权是一项可以被购房者放弃执行的权利,购房者如果愿意执行,那一定是因为对他有利。它不会对购房者产生任何利益损失,却可以将资产缩水的风险,在合约期内转嫁给开发商。可以这么说:只要房子没有出售,开发商就在承担房价单向下跌的风险。而万科降价,杭州市民要求退房的要求很难得到舆论的支持,因为他们之间缺乏合约的约定。但是,有了这个期权的合约,而开发商则获得了稳定的市场及现金流。更重要的是,房产市场的稳定交易才能导致整个产业链条的稳定发展。以后,如果这种技术逐渐成熟了,可以考虑将这种“房指期权合约”标准化,由第三方参与这种游戏,以分散开发商的风险。其实,这种制度,完全可以延伸到“地价期指”上去。这意味着地方政府必须与开发商一道,承担一定的房价变动风险。

 

经编辑后发表于新快报080908

http://www.ycwb.com/ePaper/xkb/page/121/2008-09-08/A02/28661220821348839.pdf

  评论这张
 
阅读(306)| 评论(2)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017