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邹啸鸣

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楼市的第二个春天在哪里?  

2008-10-31 08:39:10|  分类: 侧评经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市的第二个春天在哪里?

新快报■邹啸鸣

最近,楼市调控有了明显的转向。先是十几个城市出台“救楼市”措施,而后,财政部出台了“三降”政策、人民银行宣布下调利率。

有不少人在巴望房产商都破产,以为只有这样,自己才能买得起房。这是典型的“合成谬误”———个别人的正确选择加总,却成为一个错误。

如果个别的房产商破产,也许会有人捡到便宜。但是当房产行业集体活不下去的时候,受害者绝不仅仅是该行业,而是作为整个产业链条的上下游企业。他们统统面临需求下降、存货增加的困难。于是纷纷压缩供给、降价促销、缩减对相关产业的需求。而购买者将形成“降价预期”,因此出现的将不是微观经济学所表述的“需求量随着价格下降而增加”,而是在降价预期下“买涨不买跌”。这就可以解释为什么价格下降,成交量却高度萎缩的现象了。

真正令人揪心的,不是哪个人买不起房,也不是哪个房产商倒闭,而是经济萎缩,失业率上升,社会不稳定因素上升。房产商成批倒闭只是第一步,第二步将出现的,是购买了新房的居民因为失业而无力支付房贷,从新居里面搬出来。这样的现象在上世纪30年代的美国已经出现过。正是出于对这种远景的担忧,中央政府才出现宏观调控的“转向”。救楼市本质上是救经济。

目前“转向”的宏观调控的主调,是减税、降息、降低买房门槛。目前的这个政策,我认为是在错误的时间做出了正确的选择,它来得太晚了。

杭州市委书记称房价大跌最终受害者是百姓,但百姓似乎并不买账。有作者声称:“我们老百姓甘愿当房价大跌的受害者。”我看他们各自讲对了一半。矛盾的症结就在目前不合理的土地制度和税收制度上。

杭州市委书记是从宏观角度看,认为房价下跌会威胁到地方政府的财政收入,从而影响到地方政府提供公共品的数量和质量。逻辑虽然正确,但人们为什么不买账呢?原因其实很简单:我们的地方政府与市场经济国家的地方政府不同。他们的地方政府不能持有土地,不能在土地交易过程中利用“双边垄断”的地位,便宜地买进土地,昂贵地卖出土地。

同时,人们对地方财政收支的不透明,早就很有意见。如果土地财政难以为继,那么民生问题有多严重,老百姓看不清楚;但支撑不住公务员不透明的巨额开销,则是老百姓所乐意看到的。更何况房价的下跌,对于那些有改善住房需求的人而言,是好事。

其实,政府的减员增效更是有效解决民生问题的方向。房奴压力沉重,因为他们背负了世界上最昂贵的政府。现在“转向”的楼市调控虽然方向正确,但是效果有限,因为它只是减少了交易成本。如果地方政府能够放弃对土地财政的倚赖,放弃在土地交易中利用“双边垄断”地位汲取财富的地位,那么好处将是非常明显的:

A、政府退出了交易受益人角色,可以更好地充当裁判角色,制定真正公正合理的交易制度。而为人所诟病的“强制拆迁”现象将大幅减少。政府的公信力将大幅提高。

B、地产市场将成为房产商与公民之间的交易,这意味着房产商的支出将成为公民的收入,这将导致中国的“房价-收入比”因为分母的扩大,而大幅降低到安全位置。那么对房地产“泡沫”的担忧,才会真正解除。

C、买不起房的原因有两个,一个是房价高,另一个是收入低。价格水平是由供求决定的,但收入水平却是可以通过制度改善进行结构调整的。土地产权公民化将导致居民收入(而不是地方政府收入)大幅提高,从而使得消费需求得到有效扩张。而居民收入水平的提高,才会导致目前很多有购房需求的居民有购房的能力,形成购房的真正有效的需求。房产市场才会真正迎来第二次繁荣。

D、这样的远景要能够实现,依赖的是国家财政制度的进一步改善。特别是中央财政与地方财政在收入比例上,应该进行调整。地方政府由于直接为地方居民提供公共品,因此他们的事权应该与财权相匹配,在税收中分享更高的比例。

1998年出台的住房商品化制度刺激内需,既有效化解了东南亚金融危机的压力,又导致了中国保持了10%以上的经济繁荣;2008年如果能改善土地制度和财政制度,就能有效化解美国金融危机和经济危机对中国的压力,保持国民经济的稳定发展。

  

http://www.ycwb.com/ePaper/xkb/html/2008-10/31/content_345024.htm

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