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邹啸鸣

和平演进

 
 
 

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“我的整个生命和全部精力,都已经献给世界上最壮丽的事业——为人类的解放而斗争。” 邮箱:zxm7098@gmail.com

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摆脱土地财政依赖,破解经适房困境  

2009-08-29 09:46:00|  分类: 侧评经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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摆脱土地财政依赖,破解经适房困境
http://www.ycwb.com/ePaper/xkb/html/2009-08/29/content_581617.htm#

F广州议政厅

  敏于事 勇于言

  ■新快报记者 石勇

摆脱土地财政依赖,破解经适房困境 - 和平演进 - 邹啸鸣
特邀议员——李公明——第九届广东省政协委员
摆脱土地财政依赖,破解经适房困境 - 和平演进 - 邹啸鸣
特邀议员——邹啸鸣——知名经济学者
摆脱土地财政依赖,破解经适房困境 - 和平演进 - 邹啸鸣
特邀议员——韩世同——广州知名房产研究专家

 

本期议题

  日前,广州党恩新街和万松园经适房购房意向登记结束。记者发现,有些高分市民够格却支付不起,首付都成了问题。知名经济学者邹啸鸣针对这个尴尬现象在本报撰文建议,认为可以把“资格”拿来当成一种资源交易,前者获得后者的“货币补贴”,后者从前者那儿购买资格。

议员建言

户型如果将面积从70-80平方米,减少到30-60平方米的单间、一房、两房,只要布局合理同样可以解决低收入市民的居住问题,而且要比他们现有居住环境和条件好得多,单价即使相同总价却可能降低3-5成;再加上适当提高建筑密度和容积率,就可以更大程度降低成本和提供更多的保障住房。

福利非市场产物,谈何交易

新快报:邹先生认为可以把“资格”拿来当成一种资源交易。这好像是很经济学的思维,它能否获得辩护?假如可行,需要哪些配套措施?

邹啸鸣:焦点在于:市民的高分如果不能兑现,那这种“福利”就像是镜中花、水中月那样,只是“看起来很美”。我的第一个建议,实际上就是要求政府用“少赚钱”的方式,来兑现这种居民“高分”。

我的第二个建议是让这种“高分”到市场上去兑现。说实话,这是在对第一个建议的替代方案。如果第一个建议能被采纳,我宁愿这个替代方案不被讨论,不被执行。

该替代方案的意义在于:即可以让这种“高分数”所隐含的社会福利在交易中变现,让“镜中花”可以唾手可得;又不妨碍商业银行的资产质量。

李公明:我倒认为这种观点不可取,因为这种“资格”本来就包含了福利因素在内,根本不是市场的自由产物。当事人以“资格”作交易,实际上是以公共福利作交易,而这是对公共资源的变相侵占。

有钱人所购买的“资格”加上以这种“资格”买房的总费用肯定会低于正常的市场费用,否则他就不会做这项交易。而一个有钱人本来是无权享受这种福利的。

另一方面,出卖了“资格”的人拿着这笔“资格”费也肯定不可能买到他原来按“资格”可以买到的房;也就是说,他只能是以出卖“资格”而赚一点钱,这与公共福利的性质也是根本不符合的。

如果这也可以的话,那么其他各种社会提供给低收入者的各种“资格”都可以出售了,社会公共福利就沦为私利。

韩世同:我认为这个观点和方法不可行。主要是因为这样做违反了经济适用房适用对象范围的规定。如果,一定要给有资格买经济适用房却没钱支付的人改善居住条件,可以适当考虑经济租赁房、或降低廉租房的门槛。

即使用经适房货币补贴的做法也比资格出让合理,同样可以达到提高符合条件者购房能力的目的,但操作和实行难度也很大,监管、资金等方面都存在较难解决的问题。

制度设计失败致经适房尴尬

新快报:据计算,根据房屋价格以基准价格为基础再结合楼层、朝向差价计算,像最低价格的小户型经适房,总价格也要31万元,首付两成6.2万元,30年还清的话,月供要1206.768元,按照三成首付30年还清,月供1055.922元。而据悉,根据广州首批申请到经适房的家庭人均年收入才8740元,三口之家一年收入仅26220元,平均月生活费也只有2185元。若这些家庭买了房,按照月供1056元算,基本用了一半生活费,生活多么拮据可想而知。是制度设计有意忽略,还是别的什么因素使经济适用房的价格其实并不低,以致远没有考虑“有资格者”的收入水平?

李公明:这就说明这种制度设计本身就是极不合理的。

一方面,推出经适房的目的是解决低收入者的住房问题;但是另一方面,真正的低收入者还是买不起这种为他们设计的房子。那么,制度的设计者对这么简单的算术题难道从未算过吗?如果没有算过,推出这种制度就是极不负责任的;如果算过,那就是更严重的问题:设计一种名义上为了穷人着想的福利制度,但是又可以令真正的穷人享受不到福利,那么这部分福利的流向就很值得怀疑了。

像前面谈到的,有钱人愿意购买这种“资格”,其实无非就是想从这种公共福利制度中获得利益。我们不能肯定地说这种可能出现的局面正是制度设计者的阴谋,但是起码纳税人可以质疑制度设计者如果是计算过“资格”门槛与房价关系的话,为什么还要这样制定政策。不管经适房的价格是如何确定的,有“资格”者买不起房,就完全说明这是一项失败的制度设计。

邹啸鸣:收入水平低的人,要想买得起房子,无非两条路径:第一条是收入水平能够上升到银行敢于发放房贷的水平上;第二条是房价能够下降到减轻房奴的压力水平上。

经济适用房的开发主体是地方政府。如果地方政府是以“社会效益最大”为考量目标,那么经济适用房就会被视为“公共品”,那么他们就应该采用我的第一个建议,将经济适用房的房价降下来。如果地方政府是以“利润最大化”为考量目标,那么经济适用房就仍然被视为“私人品”。

房价跟居民收入水平比。中国的房价跟居民的收入水平比,已经非常高了。因此,所谓的“经济适用房”的价格,虽然跟商品房相比已经显得“不高”了,但仍然是收入水平很低的居民所难以承受的。

政府开发“经济适用房”时,之所以没有考虑“有资格者”的收入水平,这说明地方政府既想做到“利润最大化”,又缺乏真正的企业家的思维能力。真正的企业家是不会将缺乏支付能力的人纳入目标客户的。

韩世同:据我所知,现在万松园和党恩路的经适房原本并不是专门开发给符合经济适用条件的低收入困难户,而主要是为城市拆迁户解决住房问题的,最初是按新社区的标准和条件来建造的。

而经济适用房和廉租房的户型面积限制在60和50平方米的规定是后来才制定的。所以,这一批地点最好、价格也并不高的经济适用房,对于那些只能购买小面积经适房的符合资格者,则变成“越有资格就越买不起”。

当然,目前经济适用房规定的人均年收入的标准也的确比较低,如果是两口之家的符合人均年收入者,可能更加买不起这些经适房,因为他们平均月收入才700-800元;三口之家的父母平均月收入也才不到1100元。如果能适当提高经适房购房门槛或降低户型面积,这个问题就可以在一定程度上得到解决。

可建廉租房缓解经适房压力

新快报:破解“有资格者没钱买经适房”的难题是破解住房保障难题的一部分。就广州的现状,怎样做可以最大限度地接近这一目标?

李公明:其实,政府的确有责任使低收入者有房住,而且住得要有人的尊严,最简单、最有效的方法就是向这部分人群大量提供廉租房。这根本不需要什么专家高见、政府苦思、网民热议,看看香港的做法就可以学到不少东西。

邹啸鸣:要真正完全“破解住房保障难题”,我的建议是两个制度需要改革。一个是地方政府要退出对土地财政的依赖,这就需要大幅度提高地方政府在财政收入上的配比,也就是说,中央政府应为“住房保障”这个口号出点钱。毕竟地方公共品的提供主体是地方政府。

另一个是城市的土地制度要改“国有”为“国民所有”。

(以下省略50个字……)

韩世同:广州目前在经济适用房政策的落实方面已经迈出了新的一步,但由于前面提到的原因,导致经济实用房设计的户型偏大,购房标准人均年收入也定得比较低,因此导致“越有资格者越没钱买经适房”的现象。

还有一个情况就是经适房选址的问题,为什么第一批经适房出现很多弃购现象,而这一次却踊跃选购,主要就是地段。第一批的经适房只有少数是建在市区条件比较成熟的居民区,而大多数是建在偏离市区、条件尚不成熟的新居民区,这对于那些原来居住在市区的低收入者来说,比较难以抉择,尤其是对市区公共配套依赖程度很大的居民。

因为,我认为,主要从选址、减少户型面积和调整廉租房和经适房的标准这三方面入手,就可以最大限度地解决这一问题。

例如,多增加类似万松园和党恩路这样地段的经适房和廉租房,有人可能会认为政府不会这么做,因为市区地这么贵。其实,市区并不适宜中高收入者居住,他们本应在居住环境比较好的郊区,而穷人则应当多数在噪音和污染比较大的市区,但由于目前医疗、教育的资源过度集中在市区,造成中高收入者不愿迁离市区,即使在郊区买了房子也不愿放弃市区的住房。如果适当加以调整,是可以达到让中高收入者住郊区、中低收入者住市区这种格局的。

(授权转载务必注明来源“ 金羊网 -- 新快报 ”)

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