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邹啸鸣

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王新民:《美国有“首套房”“二套房”政策吗?》  

2010-05-27 16:03:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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美国有“首套房”“二套房”政策吗?
作者:王新民
本站发布时间:2010-5-26 7:52:13
阅读量:233次
王新民:《美国有“首套房”“二套房”政策吗?》 - 和平演进 - 邹啸鸣

  美国没有“首套房”、“二套房”、以及“三套多套”的政策说法。但是,美国有非常严格的主住房 primary residence和其它房产 (如第二住房 secondary home、投资房及供出租的investment house、或者渡假房 vocation home, summer home )的界定和相应政策。 美国严密的房产管理制度、严格的税务制度,以及银行抵押贷款制度都涉及到主住房和其它住房的区别(鉴定)。

  此次由于次贷危机引发的金融危机后,美国政府为了稳定房地产市场,出台了鼓励买房的政策:第一次买房者,2009年年度报税减免8,500美元,已经买过房者再买房减免6,500美元的税收优惠政策。2010年是否继续实施这个税收减免政策,还不得而知。所以,又有了“第一次买房”的政策优惠概念。我想,这与中国的首套、二套也不是同一个概念。

  最近北京和一些地方均出台了“新的楼市新政”,开始限制“第三套房”的购置。在我看来,中国的地方政府管了很多不该管的事情,一直在“头疼医头,脚痛医脚”,动辄就是行政手段,不会利用市场和经济的规律。我很怀疑,这些“新政”到底能否起作用,到头来是管得了君子,官不了小人。

  美国做法和国内完全不同。你有钱买一百个住房,是你的自由,没有任何行政管制。像国内现在的炒房(指买下不是为了出租挣钱、而是囤积倒卖)的投机现象,在美国几乎没有。这是个成熟的市场,市场机制决定了是否有炒房盈利的可能,投资房产是一个长期的行为,就不会是“炒房”,况且还有税收和其它一系列的政策在牵制呢,而根本不用政府用行政手段去限制。

  美国是彻头彻尾的商品化社会,极端的资本主义自由市场经济的制度。政府不会有任何购房限制的举措。但是,税收政策和贷款政策必然会直接影响购房行为。如果要看看美国与中国有什么不同,就需要了解美国的住房管理制度、税收政策和贷款政策,他们是紧密相关的。 我个人认为,中国的许多政策不配套、不到位,也就必然会出现许多房产管理和交易的混乱,尤其是各级政府根本无法掌握准确和重复的信息与数据,也导致政策变化无常或者“马后炮”的现象。中国目前在许多涉及房产交易程序、房产管理制度、物业管理、消费者权益(业主)、税务和遗产等等许多涉及到住宅的问题上,没有立法或者很不全面。

  1)房产的管理制度:

  首先,美国人的大部分是住在郊区的,而不是住在象纽约市这样为数不多的几个大城市的。美国人大部分是住在单家庭的房子single family house,或者two family house, townhouse 的,(国内称为别墅、两家庭别墅和连体别墅)。不少在纽约市内或者其他大城市内有公寓房的人,在郊区,或者在诸如佛罗里达州、渡假地、南方等还有住房,或者南方城市的人在北方地区有住房。这样,也就是拥有跨州、县(行政区)的两套或者两套以上的住房。

  不管有多少房子,不管房子在哪个州,首先你必须明确的是哪个是你的primary residence 及主住宅。而明确主住宅的主要依据是:你是否一年内在这个房子住满超过半年即180天以上的时间。同时,你的驾驶执照和选民登记的地址必须是主住宅的地址。

  美国人是没有身份证的,驾驶执照几乎是唯一的身份证。美国没有类似中国的户籍管理制度,是以住户登记来实施管理的,也就是以主住宅为主,例如人口统计时,是按照主住宅地址来进行的。当然,所谓住户登记,也不用你到警察局登记,房屋一交易过户,所有资料便自动进入了住户档案。需要进一步说明的是,在美国一个人没有住址是不堪想象的,除非你是无家可归的流浪者,或者在邮局注册一个邮政信箱作为权宜之计。如果没有住址,你就没有驾驶执照,等于没有了身份,没法享受福利和社会救济,因为这些都需要通过邮寄来实现的。但是,你登记的主住址也不等于那个住宅就是你的财产,可能是你租赁的,产权是别人的。你也可能除了有一个主住宅外,还有其他多个住房及房产,尽管那些房子的地址是别人用来登记了,但是在产权的登记上,那一定还是你的名字。这些并不矛盾。

  其次,美国是已开发国家,不象中国现在正进入了现代化建设,到处在盖房子或者成片的小区开发,房地产市场完全不一样。美国几乎没有类似中国目前这样成片的住房开发。新屋开工和建设,不少都是拆除了旧房盖新房。即使有小片的新小区开发,也不会有那么大的建筑面积。因此,美国的房地产买卖主体是二手房的交易,有些二手房的历史在50年以上直至近百年也不奇怪。所以,美国和中国的房地产市场完全不是一个概念。一个简单的例子,在美国买卖房子没有说按照平方米(或者平方英尺)计价的,尽管面积对价格有所影响。

  美国人买房子都是实名制,不可能用别人的名义为你买房子。一个非常重要的国家法律是,房地产信息是公共信息 public record,也就是说,所有房子,哪怕是高层公寓的任何一个单位,都有地块的编号,而房子的主人是谁、过户的价格和时间,房子和地的平面图等等信息全部记录在案。这些档案在每个行政管辖机构,一般就是被称为village(村), town(镇), 或者borough(区) 的最基层的一级的政府里。你要了解和察看某个房子的资料,就可以到那个town hall或者village hall(市镇厅)去查。任何房子的外部装修和改造、施工,必须得到town hall的批准,哪怕你改一个门窗、加长一点阳台或者换一种颜色,甚至要装个篱笆。如果你擅自动工,就是违法,执法就是这么严格。像国内许多小区,那种业主随意改建阳台,别墅加盖和随意外部装修改造的事情,在美国是绝对不可能的。当然,房产信息公开,不等于你可以私闯民宅,这是两码事。

  2)房地产税:

  在美国每个房子都要交房地产税property tax,无论是住房还是商业性房产(商店、写字楼等)。房地产税在美国是属于地方税,与联邦政府无关,由州 state 、县 county 和town / village三家按比例分成。税率是由town / village与县两家来确定的,以town / village 为主体确定本社区的税率。

  美国的town / village 一般都是 incorporated ,即按照有限责任公司方式组建的,是一个自治的概念,这是一个与中国很不同的体制。你到每一个社区,都可能看到比如 Incorporated Since 1886这样的牌子,它告诉你这个社区组建于1886年,表明了它存在的历史。因此同一个县内的town / village,税率经常是完全不一样的,哪怕两个town / village就隔着一条马路。美国的公立学校(包括学前班的幼儿园、小学、初中和高中)、社区图书馆、消防站、社区的公用服务设施、垃圾和污水处理、警察和最基层的这一级政府的工作人员经费预算均来自本社区内业主缴纳的房地产税(一般按季度缴纳)。他们的财政收入也可能有部分来自在这个社区的商业设施所缴纳的其他一些税费、以及从州政府的一些财政支持。因此,每年,town hall 及这一级政府必须把上一年度收缴的房地产税及所有收入公布,同时把各项开支公开,让全体居民知道钱是如何花的,有多少结余或者超支。这就是美国人对政府的财政有法律要求,必须做到透明。搞得不好,一个县、镇、村是要破产的。

  也就是说,如果你在多个地方有住房,那么,你的这些房子在这些社区都必须缴纳房地产税,尽管你可能并不住在这个地址,也没有子女在这个社区的学校上学。你的房子越多,你缴纳的房地产税就越多。

  3)个人所得税:

  个人所得税是美国的最大税种之一,属于联邦政府和州政府的纳税项目,一般是按照给你发工资的单位按所在地向联邦政府和州政府交纳,与你的住址没有主要关系。美国人在没有退休之前,个人的年度报税和缴纳个人所得税,不是按照主住房的地址来报税的,而是按照就业单位所在的州缴纳个人所得税,但是需要向你居住的州填表申报收入情况。这种报税制度的复杂性,和州与州之间的税务政策协调可想有多么复杂。比如,许多在纽约市工作的人,住址是在边上的新泽西州或者康州,他们只向联邦政府和纽约州、市政府缴纳个人所得税。可是,他们在所住在的州、县、镇缴纳的房地产税又可以按一定的算法抵扣个人所得税。在美国过日子很累,最重要和最头疼的就是各种税务。

  如果你一旦退休了,那么你是按照主住房的地址来向联邦政府和州政府来报税和缴纳个人所得税 income tax (包括社保税social security tax 和医保税 medicare ,美国人退休后65岁以后的医保计划是参加政府的),你的其他房子的地址不决定你向这个地址所在的州缴纳个人所得税,只交纳房地产税。如果你有房产出租和收入,每年报税时,有专门的表格要详细填写,租金收入算所得。当然,你出租的房子所涉及的开支,包括这个房子的房地产税、修缮和如果还有物业管理费支出的等等,均可以扣除后才算收入所得。然后,再和其它工资、投资、银行利息、股权红利、股票收益等等收入全部加起来,按照总收入去报税和交税。

  我的左右两个邻居都是退休老人,一个是退休的医生、一个是商人,都很富有。每年十月底,他们就前后脚开车到佛罗里达州的家去过冬,到了4月底春暖花开时,他们又前后脚回来这里居住。他们就是至少有两套住宅的人家。有一年“感恩节”时(11月底),我左边的邻居走了不到一个月又突然回来了,住了2天就又走了。走之前,我问老两口,为什么不多住几天,他们回答,他们当年已经在这里住满接近180天了,一年回到这里居住的时间不能超过180天,因为这里不是他们的“主住宅”,他们也不在这个州报税和缴纳个人所得税。他们退休后把在佛罗里达州的家作为主住房,因为佛罗里达州不缴个人所得税。你看有多累,在一地一年住了多少天,还得记好了,免得被查税,这一点,美国老百姓一般都比较规矩守法。

  房产交易和出租都是要上税的。2000年以来,美国政府规定房产出售后,如果是5年之内住满3年以上的主住房,售后盈利不超过50万美元的,不缴税。而第二套及以上的房子出售后没有这个待遇,按正常税率缴纳所得税。

  从以上你可以看出,美国的税务制度(房地产税和个人所得税)对购置房产的影响以及关系。还有一个遗产税,和房产也有关,比较复杂,这里不一一而足。

  4)贷款政策:

  美国的银行都是私有的,不是国家开的。政府管金融政策,市场准入的门槛、以利息调控和强制存款保险为主要管理手段。房屋抵押贷款的业务是银行自己的事情,国家无权干涉贷款的利率和具体放贷条件。1990年代里根经济主义思想开始盛行,导致美国以自由企业制度和自由经济思想为导向,开始了大肆“放松管制deregulate”的立法,其实就是放低了准入门槛,取消了一系列行业的原有的严格管制,如通讯、电力和公用事业、金融业(特点是银行、保险和投资混合经营)等等。金融监管部门放松了对金融产品的监管。2008年开始的次贷危机(sub-prime rate crisis)就是deregulation的一个后果。

  总的来讲,贷款制度受市场经济机制的约束。具体做法上,只要你的收入证明你足于按时还贷,银行不在乎你是主住房抵押贷款还是其他住房的抵押贷款。只要你的信用评级(credit scores)好,月收入高于月债务(有个比例计算公式),银行不在乎你是为第几套房产贷款。而次贷危机的产生恰恰就是放低了抵押贷款的条件,如首付比例、收入证明和审查、信用级别等等。

  在美国向银行借款房屋贷款,你必须在申请表格上如实交待你借贷是为主住房还是其它住房、是否有其他房屋抵押贷款,并且按要求出具文件。如果你的主住房或者其他房产已经作了抵押,你是无法提供产权证明的原件的,那些文件已经掌握在贷款方手里了。如果你再拿不出足于证明你过去连续两年收入和报税的文件,足于证明如果你还要贷款的话能够按时支付所有债权人,那么,银行不可能给你贷款。

  其次,美国税收制度规定,只有主住房的抵押贷款利息是可以免税的,即可以从年总收入中扣除你当年支付银行的房屋贷款利息,再进行税务的计算和缴纳。这也是区别对待你的主住房和其它房产的一个具体政策体现。

  如果你一旦没有了收入,第一个月没有按时交纳抵押贷款的本金和利息,那么,你会立即接到银行的提示直至警告。如果超过三个月没有按时还贷,那么你会很快接到银行的起诉,银行在法院的支持下,可以立即没收你的房子进行拍卖,将你强行赶出去。这就是“法拍”foreclosure , 你前面交过钱都算白交了,非常残酷。

  以上种种政策和管理制度,决定了美国房地产市场的运作和交易,决定了人们的买房行为,如果有这些紧密相连的配套政策在制约,相信中国也不会有一会儿“首套”、一会儿“三套”的混乱和“烦恼”。

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