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邹啸鸣

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商品房空置率威胁谁?  

2010-07-28 09:55:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商品房空置率威胁谁?
深圳晶报 邹啸鸣
20100728

商品房空置率威胁谁? - 和平演进 - 邹啸鸣

  学者匡贤明近日发表文章《商品房空置是个伪命题》,文章认为:任何商品,消费者有权选择购买并使用,也有权选择购买并闲置。他认为:“真命题无非是(有人想通过空置率)征收物业税、加大有房者持房成本”。

  结果在下面的跟帖中,骂他的占多数。这可能出乎他的预料。应该说,他的论述方式基本是市场经济的论述方式,而且呼吁改善土地制度,是为老百姓说话。但可惜很多读者没看懂其中的逻辑,反而认为他是为“富人说话”。

  其实早几年就有“著名学者”关注过空置率,判断方式就是楼房的灯光数量,并由此得出过著名的猜想:“北京的房价将下降三分之一,上海的房价将下降一半”。但这种猜想却成了笑话。早几年还有人将房价的上升怪罪于“外资炒房”,但严格控制外国人买房的措施也未控制住房价继续上升势头。

  近年来,房价在上涨,空置房在上升,这似乎是矛盾的。只有理解了我们房地产市场的“中国特色”,才会理解它的“合理性”。

  人们现在想买房,是因为已经将房产视为财富的象征。人们现在敢买房,是因为相信政府会保障他们房屋产权的稳定性。人们现在敢用房屋当做投机对象,是因为投机行为得到了“上涨”的奖励。

  回顾每次房价调控政策,都有一个雷打不动的内容——打击小产权房。但事实上,小产权房的出现,正是市场为了适应房价上涨的信号,做出的增加供给的反应。这种增加供给的自发行为被遏制,就导致两个结果:一是逼涨房价;二是让投机者的财富升值。那些辱骂匡贤明的人,谁敢去质疑“打压”小产权房政策的合理性?

  如果土地是民间自由交易,那么买了地就得赶紧开工,以减少未来的不确定性。但我们看到,有不少开发商买块土地让其闲置,因为他们知道未来是确定的——没有谁能参与土地供应的竞争,特别有个“耕地红线”做后台,这就相当于逼着炒地的人赚钱。

  每个城市都可以看到大量空置房,或由买家持有,或由开发商持有。而同时大量新房还在开工建设中。新房敢于开工,是因为房价上涨诱导。晚买不如早买,也是因为房价上涨诱导。只要耕地红线不动摇,农村宅基地不能自由交易,那么房价上涨就有充足的后劲。而房价已远超居民所能承担的水平,风险不言而喻。

  对空置率敏感的,首先是购买了多套房的人。其次应该是商业银行,因为开发贷款和购房贷款占商业银行资产的比重越来越大了。如果它的资产质量发生问题,将严重影响商业银行的利润,甚至引发金融危机。而最担忧的应该是地方政府,因为房价下降的压力将严重影响地方买地收入的预期。因此,空置率到底是多少,应该是这三个主体关注的重点。

  但真正掌握空置率数据的,是地方政府;而有动力隐瞒该数据的,也会是地方政府。大家就这样将问题向后推,幢幢高楼将逐渐变成幢幢空楼,幢幢危楼。

http://jb.sznews.com/html/2010-07/28/content_1171307.htm


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