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邹啸鸣

和平演进

 
 
 

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闲置土地标准不一,神仙打架小鬼遭殃  

2010-09-11 12:31:18|  分类: 侧评经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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闲置土地标准不一,神仙打架小鬼遭殃

新快报 日期:[2010-09-11]  版次:[A41]   版名:[意见周刊]   


■新快报记者 苏少鑫 孙安东 见习记者 张凯阳
  特邀议员
  邹啸鸣 知名经济学者
  韩世同 广州知名房产研究专家
  吴木銮 香港城市大学博士研究生

 

 
  本期议题
  近期,广州市建委公布了珠江新城24幅宗房企闲置地名单,针对建委公布的结果,部分开发商喊冤,他们对建委认定闲置土地的标准表示不解,而国土局表示两部门对闲置土地的定义不同,“建委指的是还未动工开发的土地”。
  议员建言
  这次市建委主要是根据市委市政府的要求,对珠江新城未开发土地进行治理和整饰,从这项职责来看,市建委此次公布闲置土地仅是为整顿市容,清理脏乱差的地方。只是公布的名单不应该称为“闲置土地”,而应称为“未开发”或“待开发”土地的。市建委是整饰未开发土地,而国土局是整治闲置土地,这样划分,就职责概念清楚,不易造成混淆和误解。
  闲置土地无真正学术意义标准
  新快报:建委公布了珠江新城24幅宗房企闲置地名单,韩世同老师称,建委做了国土局该做但没做的事情。各位怎么看?
  邹啸鸣:广州市建委抢先用自定的标准,对外公布珠江新城24幅宗房企闲置地名单,有点像行政越位,俗话叫做“多管闲事”。建委如果是为整顿市容,清理脏乱差的地方,那么他们应该做的,是按照“脏乱差”为标准,公布所有未达到标的地方。

 吴木銮:建委这一举措主要是为了亚运会考虑。过度的城市建设破坏城市的市容;一些地盘的开放施工也加重了广州的空气污染程度。在这种情况下,政府要求闲置土地用地方进行整改,有一定的合理性。如果建委可以将闲置土地的处置作为常态工作来抓,效果可能更好。

新快报:有部分开发商喊冤,这里涉及一个关键问题,“闲置土地”的认定标准应该是怎么样的?

邹啸鸣:我认为,对“闲置土地”的认定标准,本身就不是真正有学术意义的标准,也难以有真正有学术意义的标准。这样的问题,本身极具中国特色,所有实施市场经济制度的国家,都是实施土地私有制度,所以土地作为商品出售以后,卖方是无权再去干预其用途和开发时间的,因为那是不可思议的事情。
  现在我们对“闲置土地的认定标准”,主要是行政性标准。而行政性标准本身的主观随意性很大,认定标准实际上有很大的弹性空间。
  韩世同:如果从认定标准来看,对那些确实已经开发或已经按规定进度部分开发的地块,被认定为“闲置土地”可能有些冤枉;但对于那些至今尚未动工、闲置多年的“地主”来说,一点也不冤枉。如果从为了开好亚运、不能任由地块荒芜、不能给珠江新城“抹黑”的角度来看,我认为一点也不冤枉,而应该尽快按要求加以整饰。

建委醉翁之意不在挑战国土局


  新快报:事实上是,国土局和建委之间的标准,正如邹老师所说的,各有行政标准。
  韩世同:我认为从各自的职责和职能来看,建委和国土局对闲置土地的定义都没有错。市建委是从整饰珠江新城的角度来制定标准,凡是影响观景环境的未开发地块都属于要整饰的范围,包括土地开发中心的地块和已经部分开工的项目;而市国土局的闲置土地则是有更严格的定义和标准,主要是针对囤地的闲置土地。
  一个是为了公共治理,一个是为了维护房地产市场健康发展,两者应该是不冲突也不矛盾的。关键在于要用不同的字眼和词语加以区分,如果建委公布24幅土地不是称之为“闲置土地”,而是称之为“未开发土地”,就不会因为同一词语词义不同而造成误解和歧义。闲置土地标准不一,神仙打架小鬼遭殃 - 和平演进 - 邹啸鸣
  邹啸鸣:我倒认为,广州目前出现的“认定标准不一”导致的困扰,属于神仙打架,小鬼遭殃。有些被广州市建委认定的“闲置土地”实际上已经在开发过程中,这种事实就说明市建委与国土局之间,没有进行应有的协调和沟通。
  对闲置土地的认定标准,我没什么具体建议。实际上,这次市建委也无意挑战国土局的认定主体和认定标准。他们是醉翁之意不在酒。也许不过是想给国土局一些难堪而已。
  不同土地出让方式成交土地开发周期是不同的。地块在挂牌出让时有净地、毛地、混合性用地三种方式,其中净地标准达到了“七通一平”,可以在竞得后投入开发,而毛地则需要开发企业自行协调拆迁。混合地则具有二者的共性。所以说,很难简单地给出一个具有一般性的定义。
  而且,真正追究“闲置土地”的定义本身也没有什么实质性意义。政府如果真想降房价,那么,小产权房本身就使房价下降了不少。而政府却一直将之“非法化”。现在反复强调所谓的“闲置土地”概念,不过是将房价上涨的恶名,扣到房产制造商头上,而已。
  吴木銮:这种分歧应该是正常的。建委和国土局本来就有职责上交叉之处。两个部门界定标准不一、执法力度不一可以体现一种竞争关系。竞争是提高行政效率的最好办法。建委这一做法无疑占了上风,如果国土局的官员在乎其行政绩效,尽快公布自己的执法结果才是上策。否则就很难让人不联想到国土局有失职之处。


  不划分清楚行政边界徒增内耗
  新快报:有业内人士指出,开发商土地是否闲置,应由国土局方面来认定,建委没有这个资格。但是,之前关于广州闲置土地问题,国土局却一直表现得遮遮掩掩,建委这么做,是否真的想给国土局难堪?
  韩世同:如果有这样的管理分工,市建委的确不应该介入闲置土地的认定。但如前所述,这次市建委主要是根据市委市政府的要求,对珠江新城未开发土地进行治理和整饰,从这项职责来看,市建委此次公布闲置土地仅是为整顿市容,清理脏乱差的地方。只是公布的名单不应该称为“闲置土地”,而应称为“未开发”或“待开发”土地的。市建委是整饰未开发土地,而国土局是整治闲置土地,这样划分,就职责概念清楚,不易造成混淆和误解。
  邹啸鸣:按照国务院的相关规定,“市、县人民政府土地行政主管部门”才是闲置土地的处理部门。当然,人们一般都由此认定国土局就是这个“土地行政主管部门”。
  但是,土地开发是一个复杂的过程,包括前期土地的竞标,中间过程的开工、施工,以及后期市场销售等。其间涉及的部门众多,国土、建设、规划、房产等部门在其中起着重要的作用。因此,也不能说市建委就是完全的旁观者。
  当然,政府各行政部门之间相互钳制,未必不是一种坏的管理模式。但这种公共管理上的相互钳制,必须是制度性的,应该是由人大授权,具体行政部门执行的相互钳制,而且其行政边界必须划分清楚,不能由行政部门“自我授权,自我赋权,自我执行”。否则就会乱套,徒增内耗。


  闲置土地只是高房价靶子而已
  新快报:韩世同老师之前在我们报纸上撰文就提到,坊间甚至传闻两部门交恶已久。假如真出现了矛盾,应该怎么办?
  邹啸鸣:这种可能性不能说没有。现在是这样,“土地闲置”问题,本身就是土地国有,地方政府垄断土地收购,垄断土地出售,即我强调的“双边垄断”导致的问题。
  我们可以想象:在土地私有的国家,政府根本无力控制土地的供应量,也就难以用所谓的“土地闲置”来当做棍子,来威胁企业。而政府对土地的这种“双边垄断”,导致居民两头吃亏——出售土地时被政府压价收购,购买房产时被政府高价出售。房价越来越高,这实际上就是这种“双边垄断”造成的必然结果。整个过程中,居民都是受害者。
  但政府却一直将房价高涨的原因,要么怪罪于炒房者的“投机倒把”,要么怪罪于开发商“炒地”。它坚决否认这是它自己对土地的双边垄断导致的。实际上,只要是在这种双边垄断条件下,买到了土地,延迟越长时间开发就越划得来,因为政府最担心的是地价下跌,自己的财政收入受损。所以政府会遏制土地出让的节奏,保障地价高涨。这在土地私有制度的国家,政府是绝对做不到的。
  特别是,在刑法早已经取消了“投机倒把罪”以后,用了一个“闲置土地”的方式,仍然将地方政府造成的地价高涨的原因,怪罪到开发商身上。让居民仇视为自己建设房子的商人。正是在这种仇视基础上,市建委就完全有可能可以将自己对国土局的某些不满,通过暗示国土局处理“闲置土地”不力,给国土局以舆论压力。这个过程中,开发商的土地是否真正闲置,市建委未必真关心。它真正关心的,是将国土局置于舆论漩涡之中焦头烂额。当然,这只是逻辑上的推测。

 吴木銮:行政部门之间的矛盾是非常正常。两家行政机关的矛盾往好的方向发展就变成良性竞争,有利于保障市民的权利;而矛盾和冲突转变为恶性竞争,就变成互相推诿或者互相指责,那么市民的权利就会受损。
  最好的办法就是在市级政府办公厅内设立协调机构。只要是良性竞争、真正为百姓服务,就应该容许他们互相竞争,从而提高公共服务质量。而如果是双方都不作为,甚至双方通过其他方式进行恶性竞争,协调办公室就应该出面干预,并给百姓一个交待。

 

新快报:http://epaper.xkb.com.cn/view.php?id=563209

 

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