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邹啸鸣

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紧盯空置率,意在房产税  

2010-10-10 13:16:26|  分类: 侧评经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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紧盯空置率,意在房产税
 
2010-10-10    来源: 理财一周报   作者: 邹啸鸣

如果要开征房产税,那么政府就必须将土地产权划归居民,政府彻底退出“卖地财政”机制。而且关键是要让地方政府的财政收入和公共品的支出对称起来,就必须实施财政收支的公示制度。
 http://www.licaiyizhou.com/content.jsp?category=00000&id=5580

紧盯空置率,意在房产税 - 和平演进 - 邹啸鸣

     国家统计局资深人士日前透露,目前统计局已经选取了北京、天津、上海、广州、深圳五个城市,开始进行存量住房使用状况调查,即通常所说的空置房调查。北京市统计局新闻发言人于秀琴表示,此次的调查结果可能不会公布。国家统计局局长马建堂日前表示,将在继续统计和发布房地产开发企业待售率的基础上,充分利用第六次人口普查,获取用于了解住房空置情况的相关信息。


    我认为于秀琴的这个“表示”简直莫名其妙。她似乎不了解北京市统计局已公开发布的数据中,其实已经包括了“空置面积”数据。我们可以进入北京统计信息网,选择“年度数据”,在“年份选择”中,分别选择2008年、2009年、2010年中的5-13“商品房”(2007年及以前年份的数据中,没有单列“商品房”),就可以查到关于北京商品房的相关信息。而“空置面积”是北京市统计局独有的数据,单位为“万平方米”。我查到的数据如下:2006年为1039.7;2007年为1136.2;2008年为1438.3,其中住宅为522.7;2009年为1351.4,其中住宅为426.8。


    在这样铁铮铮的数据面前,她作为北京市统计局的新闻发言人,居然还表示“调查结果可能不会公布”。对此我怀疑:1.她在发言前,是否了解了相关信息;2.如果她不了解相关信息,那说明她当北京市统计局发言人不合格;3.如果她了解了相关信息却表态“调查结果可能不会公布”,那她在糊弄公民,属于职业道德有问题。


    当然,我们还要继续追问的是,北京市统计局的“空置面积”及“住宅空置面积”的具体含义,到底是什么?其数据的采集来源是什么?这在北京市统计年鉴的“主要统计指标解释”中,都没有进行具体说明。如果说以前没有将“空置面积”当作“主要统计指标”,那么,现在既然国家统计局表态要专门调查这个指标,国家统计局及北京市统计局等部门,当然可以将它列为“主要统计指标”并说明数据来源及统计方法。


    但我未必看重“空置率”这个指标。其意义远低于国家统计局已经公布的“已竣工商品房的待售面积”。道理很简单:“待售面积”这个指标,反映的是一手房的存量指标,而如果“空置面积”的数据来源是开发商,那么它反映的仍然是“待售面积”。如果其数据来源是消费者,那么它反映的是二手房的存量指标。


    作为一手房的存量指标,真正关注的人,要么就是开发商为衡量竞争风险和购地风险而关注;要么是发放房贷的银行为控制放贷风险而关注;要么就是准备购买一手房的消费者为避免开发商的忽悠而关注;要么就是政府拍卖国土的部门衡量拍卖价格是否到位而关注;要么就是政府调控部门为关注调控效果而关注。国家统计局发布这个指标,符合价值中立和市场需要的原则。


    作为二手房的存量指标则不同,真正需要购买二手房的人,自己到房屋中介那里,就可以得到真实且比“空置面积”对自己更有意义的价格走势。甚至房屋中介都无需关注这个指标,因为房价是由供求双方通过议价确定的,自己只是提供信息的媒介。实际上,存量房的“房租走势”比这个二手房的“空置面积”有意义得多。所以,统计局与其发布“空置率”指标,不如发布存量房的“房租”指标。
    政府部门是否会关注二手房的空置情况呢?我认为会的,关键看他们关注的目的所在。但他们不会关注我们家里的存量开水壶的空置情况,存量饭碗的空置情况,存量棉被的空置情况,等等。除非,政府认为通过调查这些存量物品的空置情况,有利于出台开水壶存量税、饭碗存量税、棉被存量税。而且所收之税额,会高于收税成本,没准他们就会像关注存量房的空置情况一样,利用第六次人口调查过程,同时延伸调查这林林总总的商品的存量情况。


    我认为,当前政府表面上是在关注“空置率”,实际上是为暗推“房产税”政策及早出台。其基本逻辑是:政府历年的楼市调控,都是承诺以遏制“过快上涨”为目标。所以历次楼市调控都被寄予了厚望。历史上的“国N条”则被称为“组合拳”,今年的“国十条”,就被媒体称为“精准打击”。虽然叫法不同,但行政诉求还是一致的。但是,有关部门9月10日公布的统计数据说明:8月全国房价同比上涨9.3%,环比持平。这都说明,所谓的“精准打击”行政诉求失效。因此政府准备出台“更严厉”的调控措施——房产税(房产持有税)。


    但我认为,这种逻辑是错误的。自1993年以来,政府就没有停止针对遏制房价上涨的所谓“宏观调控”。但可惜的是,基本就没有成功过。那么,政府所需要做的,就是重新调整“调控”的方向和政策组合。


    其次,宏观调控虽然屡次失败,但却不妨碍各级政府借“调控”之名,已经敛财无数。现如今,在事实再次证明它的“调控”无效之时,却准备再次出台新的敛财新招。这叫什么事?我们就算买了假药,也得无效退款吧,政府怎么能非但不退款,反而加倍收钱呢?


    再次,我也坚信,在拥有多套房产的人中,贪官所占比例很高。但他们的错误在于不像文强那样购置了多套房产,而在于“贪污受贿”。如果政府想要惩罚贪腐,那么正确的做法就是出台官员的财产公示制度,没必要他们生病,其他老百姓吃药。


    最后,我们并不是真正反对“房产税”。如果要开征房产税,那么政府就必须将土地产权划归居民,政府彻底退出“卖地财政”机制。而且关键是要让地方政府的财政收入和公共品的支出对称起来,就必须实施财政收支的公示制度。否则当地居民仍然是一头雾水。这就要求:当地居民在当地政府的税收制度和财政开支方向上,拥有完整的公民表决权,以及完整的监督权。

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