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楼市限购令只是“假装严厉”  

2010-10-09 07:55:10|  分类: 侧评经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市限购令只是“假装严厉”


日期:[2010-10-09]  版次:[A41]   

版名:[意见周刊]  http://epaper.xkb.com.cn/view.php?id=576357
  
  ■新快报记者 孙安东
  特邀议员
  王则楚 广东省政府参事
  韩世同 广州知名房产研究专家
  邹啸鸣 知名经济学者
  本期议题
  9月29日国家多部委联合启动了房地产市场“二次调控”,内容包括暂停三套房贷,将商品住房首付比例调至30%以上。目前,深圳、上海已出台相应的限购细则,广州暂且没有相关消息。广州楼市目前的态势如何,有无必要推出“限购令”,“限购令”这种调控方式的政策效果该做如何评估?
  议员建言
  若以中心城区的房价涨幅来看,广州近期出台限购令等严厉调控措施的可能性较大。但以目前各地推行的限购细则来看,从根本上没有触及到土地财政、分税制等根本性的问题,它只是地方政府在中央政府的压力之下“假装”出来的“严厉”。政府的行政目标如果真的是保障公民的居住权,就应该放弃目前这种“敛财式”的宏观调控,在土地财政、保障房、小产权房等方面下功夫。
  广州近期出台限购令的可能性较大
  新快报:媒体报道称,国庆期间广州楼价普涨,而且成交量超去年黄金周。在国家“二次调控”的背景下,广州楼市目前的态势如何,有无必要推出更严厉的调控措施?
  王则楚:这个现象反映了广州住房刚性需求还是偏大的,事实上购房者的平均年龄34岁,就是一个证明!对投资性购房的限制是防止楼价过快增长的主要手段,但仅靠不发放贷款,是阻止不了投资进入的!如果要更严厉,就需要用限购政策来进一步限制投资性购房!对于广州这种海外资金极其容易进入的城市,限制购买多套房是很重要的政策。有论者认为,楼价再升10%时才出台,已经太迟,可以立即出台,为进一步开征物业税做好准备。
  韩世同:国庆期间成交量陡增,并不表明“二次调控”对楼市没有影响,因为网签并不能即时反映楼市下订成交签认购书的情况,需要一周到半个月的时间才能看出来。目前价量齐升的原因主要是8、9月以来开发商加大推盘力度和优惠措施,楼市出现日光盘现象引发的。因此,“二次调控”的政策影响会有所滞后,估计会在10月中旬的网签得到反映。
  国庆期间全市成交均价仅为12128元/平方米,略低于9月。不过,广州十区二市中有9个区市楼价高于9月,天河区涨幅最高达20.8%。因此,判断广州楼市目前的态势,不能单看全市均价的水平,也要看中心城区、核心区域房价的变化幅度。要是以天河区和老城区房价的涨幅来看,近期出台限购令等严厉措施的可能性极大。
  邹啸鸣:广州楼市有没有泡沫,泡沫有多大,这个问题只有到泡沫破灭的时候才能回答。至于是否有必要实行更严厉的调控,实际上是个伪问题。就目前的情况来看,各地推出的如限购令等调控措施,你能称得上真正意义上的“严厉”吗?真正的严厉措施,政府未必愿意或者敢于采纳,那就是地方政府彻底摆脱当前的这种高度依赖土地财政的制度。
  这个根本性的问题不触及,再怎么严厉都是“假装严厉”,是地方政府迫于中央政府的压力而“假装”出来的“严厉”。土地财政和分税制制度不变,地方政府怎么可能对自己的生财之路下真心“严厉”?

  限购令的政策效能无法量化
  新快报:目前,深圳、上海等地已经出台了相应的限购措施,广州尚无相关消息。对“限购令”这种调控方式,各位怎么看?如果广州要推出类似的限购令,各位有什么建议?
  王则楚:目前深圳的限购细则是“户籍居民两套非户籍居民一套”,这个“限购令”基本上把投资性购房限制住,是一种好的调控方式。广州亦可以采用这种限购方案。还要加上对海外华侨是作为非户籍人口购房,只许购一套。总之,还要防止海外热钱进入中国。韩世同:限购当然不是完全的市场管理行为,但房屋政策应该是一项公共政策,也不能完全按市场化运作的标准和做法来衡量。我认为,对三套以上限贷肯定是必要的,因为国家没有必要和理由为投资或投机性购房提供贷款;但限购即使是必要的也不宜长期化和制度化,因为这的确不利于市场发挥其调节机制。
  就现阶段而言,我认为广州限购第三套还是有必要的,主要是为了防止和阻止大量的投资性购房涌入广州住宅市场,这样就会导致调控前功尽弃。
  邹啸鸣:“限购令”这样的政策,只是号称要限制购房者的购房套数而已,它并没承诺让房价发生什么趋势上的变化,也不保证现在买不起房的人中,多大比例在“限购令”出台后,就能买的起房。政府的公共政策应该有着清晰的行政目标,否则,到最后根本无法量化这个政策的效能,也就无法用它在进行明晰地问责。
  “限购令”是计划经济思维逻辑下的一种“好的调控方式”,但市场经济环境下,投资或者投机是没有罪的。政府如果要出台什么调控措施,该着手的不是这种“投机”行为本身,而是这种行为背后的权利平等。因为,保障公民居住权的治本之策不是说在人均买房量上实现简单粗暴的平等,而是要在土地的权利上实现平等。没有完整的土地权利,老百姓就算买得起房了,也不过是跟政府“租”房子住,这和跟私人“租”房子住又有什么本质区别?
  广州楼市调控不能过于“务实”
  新快报:广州楼市调控,相较其他一线城市,给人的感觉一向是“温柔有加”,这种现象该如何解释?
  王则楚:广州楼市一向比较规范,相对于上海、北京、杭州,房价的增长相对较慢,购房者会比较投资收益和租赁收益,租赁收益较低时宁可租房也不买房,没有像京沪杭那样大的投资与租赁的收益差,调控也更多根据楼市市场情况进行,自然就比其他一线城市的调控力度低。广州人的务实,要体现其精明,就在这儿!韩世同:我是认为广州在楼市调控方面比较务实,但难免也有一些过于实际。广州在住房制度建设方面是始终处于全国前列的,例如构建多层次住房供应体系,在保障房和限价房建设方面也走在前面,但公租房建设则落后于许多城市。其实,相对于北京、上海、深圳和杭州等地,广州的房价的确不是那么高,但也位于历史高位。就房价的价位而言,广州也的确不需要采取过于严厉的政策措施。
  不过,广州的房价如果与天津、重庆和长沙、武汉、沈阳这些城市比,还是算高的。我希望广州能继续保持务实、理性的做法,但也不要太过实际。不能楼市成交一不好,就连土地供应的政策措施也要改变。广州在数据信息公开、资金监管、制度建设等方面都是做得很好的,这次对房价异动发出警告和采取及时有效的“一房一标价”措施都是值得赞扬和肯定的。
  邹啸鸣:前面我说过,目前各地的楼价调控措施基本上都是“假装严厉”,广州只是没有加入这种“假装严厉”的合唱队之中而已。既然都是“假装严厉”,那么说广州的调控比其他城市的“温柔”,就没有意义了。
  其实,判断一项调控政策,首先要搞清楚调控的政策目标是什么?如果是打击楼市泡沫,那么泡沫破灭了,房价跌了,买不起房的人就能买得起房了?未必,如果楼市泡沫破灭带来的是经济危机,老百姓连就业都成问题,何谈买房?所以,从直觉和感官上,这个问题很难做出科学的判断。
  政府应放弃“敛财式”的宏观调控
  新快报:在楼市调控方面,结合广州的实际,有没有其他的可行举措?
  王则楚:对广州楼市的调控,出台房产税才是根本!房子买了是要用的!不用的房产增值是房价不断快速增长的根本原因。要防止在房子上的投资,最有效的方法就是对空置房子征收空置物业税,对出售房产获利征收高额的增值税!使房产投资必须从房产的使用、经营中获得收益,才能逼迫大量空置房产进入租赁市场,使租赁市场价格稳定,进而迫使房价稳定和稳中有降。
  韩世同:一是公租房的政策应当尽快制定,而且不要再“挂羊头卖狗肉”;二是对亚运城售楼政府要加强监管,不能让开发商、中介商任意操控媒体和舆论,误导甚至欺骗消费者,结果导致楼市整体失控。此外,广州还打算实行“一房一标价”网上全公示的措施,这项措施如果都能实施,应该可以有效遏制本轮房价上涨的势头。

    邹啸鸣:事实上,近年来政府在楼市调控上推出的政策类型很多,但归根结底只有一个政策目标实现了,那就是政府的财政收入越来越多。宏观调控成为了“敛财式”的调控。这个问题的关键在于,由于土地财政的绑架,我们的政府现在是土地供求双方的垄断者,我称之为“双边垄断”,这直接导致政府在楼市调控的时候,无法扮演一个堂堂正正的无利益纠葛的“第三者”。其实,最需要关心楼市走向的是商业银行,不是政府,因为这会直接影响商业银行的贷款质量。政府的行政目标如果真的是保障公民的居住权,就应该放弃目前这种“敛财式”的宏观调控,在土地财政、保障房、小产权房等方面下功夫,例如让小产权房合法化,以增加房源的供应。另外就是货币的发行的闸门要关紧。只要通货膨胀的根源没有得到有效遏制,中央要求各地方政府压抑楼市价格,无异于缘木求鱼。
===============

 

广州限购令满百日 楼价创新高:2.2万/㎡
2011-01-17  来源: 《信息时报》

核心提示:据网易房产数据中心截取阳光家缘数据显示,广州限购令出台三个月以来的“下半场”成交量已有回升态势,本月十区成交均价为15680元/平方米,中心六区的成交均价为22000元/平方米,分别上涨了12%和20%创历史新高。


 

信息时报1月17日讯 广州限购令已经出台了三个月,昨日据网易房产数据中心截取阳光家缘数据显示,限购令出台以来的“下半场”成交量已有回升态势。

从近两个月的成交数据(数据截取时间段分别为11月17日~12月16日和12月17日~1月15日)来看,成交量大涨约60%,十区均价突破15000元/平方米,中心六区均价为22000元/平方米。

量升六成价创新高

从数据来看,广州楼市成交套数由“11月17日~12月16日”时间段的5243套上升为“12月17日~1月15日”时间段的8386套,大涨约60%,成交面积大涨57%;全市成交均价也由上个月的12143元/平方米上升至13101元/平方米,上升幅度约为8%。其中,本月十区成交均价为15680元/平方米,中心六区的成交均价为22000元/平方米,分别上涨了12%和20%创历史新高。

开发商打破观望推新货


 

从供应量来看,上个月的新增供应套数仅为3429套,新增供应面积约为49万平方米,但这个月的新增供应套数为7726套,新增供应面积约为72万平方米,新增供应量几乎翻番,回到较为正常的水平,这也意味着开发商的观望情绪没有之前浓厚,开始着手推出新盘新货。

而从市场情况来看,元旦期间不少楼盘推出新货,人气仍较旺。但由于受到限购令措施和房价依然坚挺等因素的影响,不少楼盘成交仍寥寥。

对于今年的广州楼市走势,各个房产专家各执一词,但大都不乐观,认为成交量和房价若能保持较为平稳的状态,已算是达到限购令的预期效果。

(本文来源:信息时报 作者:田桂丹 罗莎琳 徐凤) kikat2001

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