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邹啸鸣

和平演进

 
 
 

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高房价削弱城市竞争力是个伪命题  

2015-12-03 11:38:13|  分类: 侧评经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 邹啸鸣:高房价削弱城市竞争力是个伪命题

2015-09-17  来源: 南方都市报(深圳)


[摘要]8年过去了,深圳的(新房)房价从均价1.5万,涨到了3.8万。牛刀获胜了么?当年听信了牛刀的预测而加入“不买房运动”者,今天追悔莫及了吧。他们能追着“获胜”的牛刀要“损失”么?

  高房价削弱城市竞争力是个伪命题 - 和平演进 - 邹啸鸣

 

    我们往往说:重要的问题说三遍。其实,媒体喜欢的是:愚蠢的问题炒作三遍。如果大家翻开2007、2008年前后的媒体,到处充斥的都是对深圳高房价的指责:《深圳高企的房价还能支撑多久》;《高房价损害了深圳竞争力》;《高房价逼走深圳民企优秀人才》等等。由此引发了两个著名事件:其一是深圳有人发起了“不买房运动”,其二是徐滇庆教授与牛刀的著名“房价赌局”。

  “不买房运动”很有趣,当时我接受媒体采访时说:这个运动将“无疾而终”。因为这个看似轰轰烈烈的“运动”,其逻辑缺陷明显:发起者及参与者的目标都是“买房”,而不是“不买房”。他们指望的不过是:通过这个“运动”,影响需求下降,然后等房价下跌再“买房”。也就是说:他们预期别人是傻子,会乖乖听话,不与他们竞争。

  而且赌局以唱衰的牛刀获胜,徐滇庆教授在南都刊登小全版广告“道歉”为终。当时深圳房价均价是1.5万。

  志得意满的牛刀当时谆谆教导我们说:“我相信,不管是开发商还是广大购房人士,都会重新审视房子的价值,开发商慢慢会接受这样一个现实,那就是中国房地产已经由卖方市场转向了买方市场,议价权不再由开发商说了算。而且,住宅供应结构的变化,也打破了商品房的垄断地位,再加上中国经济已经不堪楼市泡沫的重负,调整的周期将是漫长的”。

  8年过去了,深圳的(新房)房价从均价1.5万,涨到了3.8万。牛刀获胜了么?当年听信了牛刀的预测而加入“不买房运动”者,今天追悔莫及了吧。他们能追着“获胜”的牛刀要“损失”么?

  8年过去了,深圳被“高房价抛弃”了么?深圳竞争力被高房价“损害”了么?民企的优秀人才被逼走了么?其实,历史的演变已经给出了答案。

  客观地说:最支持王峰观点的是一个事实:今年5月,中国工商时报报道:《深圳取代香港跃居“城市竞争力”榜首》。深圳全市生产总值(GD P)达1.6万亿元,而香港GDP为1.79万亿元。而且,关键是:深圳的G D P是上升势头,香港是呈现下降势头。2014年,深圳市小学入学数量首次超过北京。在经济下滑、环境恶化的语境下,唯有深圳在中国各大城市中保持着投资率最低、环境最好、负债率最低、创业环境最好以及发展模式最具有可持续性。深圳由“山寨之都”蜕变成“创新之都”。

  我问我的一个学生:你怎么看北上广深的幸福指数很低的报道。她说:你不要看他们嘴上的抱怨,你要看他们的脚往哪里走。

  其实,今天应该说,最值得安慰的人,是邓 小平。他当年之所以在深圳搞特区,是因为当时面临一个困局:深圳及广东的(成村的)居民都冒着生命危险,偷渡去香港。而他期望的就是:“将来,把深圳建设好了,那些跑出去的人,都愿意跑回来。那就说明我们的制度,对头了”。

  但是,我也不认为王峰博士的观点都对。他说:我国的房价基本上是由市场决定的。这里有巨大的误导成分。实际上,他给出的只是经济学的解释,问题是,房价问题已经是制度经济学问题了。

  房价与其他商品一样,基本上都是由供求决定的。但是,我国地方政府影响房价供求的能力超群。实际上,我国地方政府在土地市场上实施的是“双边垄断”方式:垄断土地买方为的是压低购进价格;垄断土地卖方为的是提升出售价格。中间形成的差价形成地方政府的收入。这个模型再加上各种税收,导致房价中地方政府的收入占到房价的一半甚至以上。

  但客观地说:这个模型,既不是深圳所独有的,也不是深圳所能独家改变的。这需要中央政府与地方政府调整财政收入的格局为前提。就是说,更多的税收应该从目前的集中于中央政府,改为倾向于直接提供公共品的地方政府,让地方政府摆脱对土地财政的依赖。让地方政府的“事权与财权对称”。

  只要土地买卖的“双边垄断”模型不变,只要中央与地方政府的税收结构不调整,那么我们就不要去抱怨“房价太高”会“削弱城市竞争力”这样的伪问题。戴着镣铐跳舞的深圳政府已经跳得最优美了,你还能指望他们闹哪样?

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