冯仑的“理论”所忽略和暗示的
晶报@理性选择@邹啸鸣专栏
2008年07月14日 星期一
地产界大腕冯仑做客新浪网，他将目前住宅市场出现的观望和萎缩的原因归纳为两大因素：市场供给需求方面及政府调控因素。对于第一个因素，他总结了四个方面的原因：1、旧城改造的拆迁需求；2、改善型需求；3、投资和投机；4、（结婚和生孩子）导致的自然增长的刚性需求。
在这个基础上，他将城市用人均GDP作为标准，来区分需求改变的必然性。他认为在人均4000美金以下的城市，这四个需求都存在，住宅需求爆发式增长，因此大多数“发展中城市”的房价还有上涨的空间；而在北京、深圳等人均GDP处于超过8000美金的城市，拆迁需求结束了，改善需求满足了；投资投机需求也受到了抑制。但是发达城市开发商的住宅供给却是按照“四个需求”为投资预期，因此供给过度，从而导致住宅价格有长期走低的压力。
对于第二个因素，他认为政府的政策导向发生了变化。70%的未来需求政府要管，30%市场去管。他强调供给需求的因素有另外一个目的，那就是说明目前开发商资金紧张甚至资金链断裂的原因是开发商“高估了需求”从而过多地供给了房产。因此遭遇资金链断裂跟“政府调控无关，完全是市场导致的”。因此，撑不下去的开发商将要“飞鸟各归林”。
请注意，在用“人均GDP”做标准的时候，他用的是“国际比较”的方法。按理说，这的确是比较规范的分析方法。但问题在于，他做国际比较的时候，忽略了中国特色——中国的人均GDP并像市场经济国家那样，呈现橄榄球型分布，而是呈现两个三角形分布：处于顶部的极少的人，拥有极多的“GDP”,处于底部的极多的人拥有极少的“GDP”，中产阶层未必是主流。因此，他完全回避了中国的“房奴”为何特别的怨声载道——实际上，高房价吸纳了房奴们现在及未来N年的收入。实际上，“人均GDP”远不代表住房需求得到满足。他的“理论”暗示：买不起房的人，谁让你的收入水平低于“人均GDP”呢？
在发达城市，对房产的需求的确发生了改变。但我认为的原因与他的有所不同。这些城市的“产业升级”导致用先进的机器取代了原先的廉价劳动力。制造业企业成规模地倒闭，将导致低收入的打工者连在这些大城市成为房奴的机会都没有了。他们将涌向“产业转移”的中小城市，而冯仑们装钱的口袋正对准了这些“发展中”城市。所以他本质上是在“唱多房价”。
其次，他在进行“国际比较”的时候，绝口不提支撑房产市场的地产制度。在真正的市场经济国家，地产主要由居民拥有。这意味着买房从而买地的居民所支付的购房款，刨去税收，就一定成为另一个居民的收入。中国城市的土地产权极具“中国特色”，因为在房产商买地与居民卖地的模式中间，夹了一个“地方政府”。因此，居民的购房款中购地款就变成了地方政府的收入，而不是当地居民的收入。这意味着房地产交易越多，居民越穷。地方政府作为当地土地的唯一供应商，他们不但追求“利润最大化”，而且是按照双边垄断模型来追求利润最大化。他们垄断土地的买进，垄断土地的卖出。但他并不关心土地制度的改善，他关注的仅仅是“拆迁”中他是否可以牟利。
我们再来看所谓的70%的房产需求“由政府去满足”。这是一个很新颖的提法。去年底财政部正式公布《廉租住房保障资金管理办法》，明确规定“土地出让净收益资金中将有不低于10%的比例用于廉租住房保障”。这两个比例很值得回味。僧多粥少的局面是计划经济的特征，于是问题的关键就在于你到底是否属于我这个城市的“僧”。如果你是农村的“僧”，那住不上“廉租房”的原因在你自己。谁让你不幸出生在农村。
最后，那些因资金链断裂而支撑不下去的开发商将不得不廉价出售资产，这也许将便宜捡漏的购房者，也许将便宜冯仑们。到底将发生“大鱼吃小鱼”还是“虾米吃小鱼”的局面，取决于融资政策的倾向性。
经编辑后发表地址： http://jb.sznews.com/html/2008-07/14/content_256842.htm
本评论对象视频地址：http://video.sina.com.cn/finance/originalvideo/videonews/20080704/18177916.shtml
评论