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邹啸鸣

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冯仑的“理论”所忽略和暗示的  

2008-07-14 10:34:59|  分类: 侧评经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 冯仑的“理论”所忽略和暗示的

 

 晶报@理性选择@邹啸鸣专栏

 

 2008年07月14日 星期一

 

 地产界大腕冯仑做客新浪网,他将目前住宅市场出现的观望和萎缩的原因归纳为两大因素:市场供给需求方面及政府调控因素。对于第一个因素,他总结了四个方面的原因:1、旧城改造的拆迁需求;2、改善型需求;3、投资和投机;4、(结婚和生孩子)导致的自然增长的刚性需求。

在这个基础上,他将城市用人均GDP作为标准,来区分需求改变的必然性。他认为在人均4000美金以下的城市,这四个需求都存在,住宅需求爆发式增长,因此大多数“发展中城市”的房价还有上涨的空间;而在北京、深圳等人均GDP处于超过8000美金的城市,拆迁需求结束了,改善需求满足了;投资投机需求也受到了抑制。但是发达城市开发商的住宅供给却是按照“四个需求”为投资预期,因此供给过度,从而导致住宅价格有长期走低的压力。

对于第二个因素,他认为政府的政策导向发生了变化。70%的未来需求政府要管,30%市场去管。他强调供给需求的因素有另外一个目的,那就是说明目前开发商资金紧张甚至资金链断裂的原因是开发商“高估了需求”从而过多地供给了房产。因此遭遇资金链断裂跟“政府调控无关,完全是市场导致的”。因此,撑不下去的开发商将要“飞鸟各归林”。

请注意,在用“人均GDP”做标准的时候,他用的是“国际比较”的方法。按理说,这的确是比较规范的分析方法。但问题在于,他做国际比较的时候,忽略了中国特色——中国的人均GDP并像市场经济国家那样,呈现橄榄球型分布,而是呈现两个三角形分布:处于顶部的极少的人,拥有极多的“GDP”,处于底部的极多的人拥有极少的“GDP”,中产阶层未必是主流。因此,他完全回避了中国的“房奴”为何特别的怨声载道——实际上,高房价吸纳了房奴们现在及未来N年的收入。实际上,“人均GDP”远不代表住房需求得到满足。他的“理论”暗示:买不起房的人,谁让你的收入水平低于“人均GDP”呢?

在发达城市,对房产的需求的确发生了改变。但我认为的原因与他的有所不同。这些城市的“产业升级”导致用先进的机器取代了原先的廉价劳动力。制造业企业成规模地倒闭,将导致低收入的打工者连在这些大城市成为房奴的机会都没有了。他们将涌向“产业转移”的中小城市,而冯仑们装钱的口袋正对准了这些“发展中”城市。所以他本质上是在“唱多房价”。

其次,他在进行“国际比较”的时候,绝口不提支撑房产市场的地产制度。在真正的市场经济国家,地产主要由居民拥有。这意味着买房从而买地的居民所支付的购房款,刨去税收,就一定成为另一个居民的收入。中国城市的土地产权极具“中国特色”,因为在房产商买地与居民卖地的模式中间,夹了一个“地方政府”。因此,居民的购房款中购地款就变成了地方政府的收入,而不是当地居民的收入。这意味着房地产交易越多,居民越穷。地方政府作为当地土地的唯一供应商,他们不但追求“利润最大化”,而且是按照双边垄断模型来追求利润最大化。他们垄断土地的买进,垄断土地的卖出。但他并不关心土地制度的改善,他关注的仅仅是“拆迁”中他是否可以牟利。

我们再来看所谓的70%的房产需求“由政府去满足”。这是一个很新颖的提法。去年底财政部正式公布《廉租住房保障资金管理办法》,明确规定“土地出让净收益资金中将有不低于10%的比例用于廉租住房保障”。这两个比例很值得回味。僧多粥少的局面是计划经济的特征,于是问题的关键就在于你到底是否属于我这个城市的“僧”。如果你是农村的“僧”,那住不上“廉租房”的原因在你自己。谁让你不幸出生在农村。

 最后,那些因资金链断裂而支撑不下去的开发商将不得不廉价出售资产,这也许将便宜捡漏的购房者,也许将便宜冯仑们。到底将发生“大鱼吃小鱼”还是“虾米吃小鱼”的局面,取决于融资政策的倾向性。

经编辑后发表地址:   http://jb.sznews.com/html/2008-07/14/content_256842.htm

本评论对象视频地址:http://video.sina.com.cn/finance/originalvideo/videonews/20080704/18177916.shtml

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