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邹啸鸣

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交易福利资格,解决经适房矛盾  

2009-08-25 08:12:12|  分类: 侧评经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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交易福利资格,解决经适房矛盾 
广州 新快报 日期:[2009-08-25]  

  ■邹啸鸣

  《羊城晚报》8月24日报道:《广州经适房越够格越买不起?首付都成问题》。为期4天的党恩新街和万松园经适房购房意向登记已经结束。记者发现关注点最高的是:“有些高分市民够格却支付不起,首付都成了问题。”

  首先,这个报道从侧面说明:广州的经济适用房在购房者资质认定上,是下了真功夫的。如果在资质认定上有猫腻,像别的城市曾经曝光的那样,出现些开宝马的人去买经济适用房,那么买的人捡了便宜,是不会对着媒体抱怨“太贵了”的。

  其次,这个报道也说明经济适用房的尴尬是必然的。其实每个生意人都会寻找自己的“目标客户”,他们感兴趣的是“有效需求”。有效需求由购买的欲望和购买的能力的“交集”构成。

  也就是说,仅有购买欲望,缺乏购买能力的客户,这种需求无效,不会被视为目标客户;仅有购买能力,缺乏购买欲望的客户,这种需求也无效,也不会被视为目标客户。

  房子依然是稀缺资源,对于稀缺资源的配置有两种方式,一种是市场经济的“价高者得”,另一种是计划经济的“资格高者得”。

  用市场经济的方式来配置资源,会导致收入低的人买不起,但是会激励人们努力去赚钱,去向社会提供产出以换取自己需要的商品。而以计划经济的方式来配置资源,会导致高收入的人买不到,但是也会激励人们努力去争取“资格”,如果“收入低”成为了标准,那么就会争取“贫困户”这样的资格。

  如果将“经济适用房”视为商品,那么它就应该用价格来“排他”。如果把它视为公共品,那么它就适用“资格”来排他。

  经济适用房的概念,虽然十年来都未变化,但是内涵已经有了很大的变化。十年前的经济适用房,土地的市场还未形成,土地的价格还远未被“发现”。那个时候的经济适用房之所以便宜,主要是便宜在土地价格上。但是现在地价暴涨,土地收益已经成为了地方政府的非常重要的收入来源。

  十年来,商品房的价格翻了几番,把居民收入远远地抛在了后头。最有钱的人已经买了房,现在地方政府盯上了收入水平不高的居民,造出的房子被命名为“经济适用房”,但是这些居民却买不起,毕竟跟他们的收入比较起来,这个价格不够“经济”。

  我对解决这个矛盾提供两条思路,一条是政府要对这种购买经济适用房的“资格”,赋予一个价值。也就是说:分数越高的人,买房的出价也“应该”越低。这样,“经济适用房”就名副其实了。

  当然,地方政府也许未必采纳这个方案,因为这也许会减少他们的预期收入。但是另一方面,如果把收入低者买房的风险,全部压到商业银行身上,也是不可取的。美国次贷危机的风险,就是鼓励了缺乏支付能力的人买房。前车之鉴不可不察。

  这些“经济适用房”已经建出来了,如何能风险更小地销售出去,又能保障拥有资格的人的福利呢?

  我的建议是:让这种“资格”所隐含的福利,到市场上去实现。即允许这种“资格”在市场上交易。那么,真正拥有这种资格的居民,就可以通过出售他们所拥有的“分数”,获得这种“资格”上的全部好处。

  分数越高就可以卖到越高的价钱。也许他们仍然买不起房,但是可以获得与这种“资格”相应的货币收入,改善他们的生活。而缺乏这种“资格”的人购买了它,也有足够的支付能力去买房,他们才会成为经济适用房的有意义的目标客户,而且银行贷款的风险也会小得多,不至于引发美国那样的次贷危机。

  抛砖是为了引玉,最合理的方案往往是思想竞争的结果。

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