交易福利资格，解决经适房矛盾
2009-08-25 08:12:12| 分类：
侧评经济
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交易福利资格，解决经适房矛盾
广州 新快报 日期:[2009-08-25]
■邹啸鸣 《羊城晚报》8月24日报道：《广州经适房越够格越买不起？首付都成问题》。为期4天的党恩新街和万松园经适房购房意向登记已经结束。记者发现关注点最高的是：“有些高分市民够格却支付不起，首付都成了问题。”
首先，这个报道从侧面说明：广州的经济适用房在购房者资质认定上，是下了真功夫的。如果在资质认定上有猫腻，像别的城市曾经曝光的那样，出现些开宝马的人去买经济适用房，那么买的人捡了便宜，是不会对着媒体抱怨“太贵了”的。
其次，这个报道也说明经济适用房的尴尬是必然的。其实每个生意人都会寻找自己的“目标客户”，他们感兴趣的是“有效需求”。有效需求由购买的欲望和购买的能力的“交集”构成。
也就是说，仅有购买欲望，缺乏购买能力的客户，这种需求无效，不会被视为目标客户；仅有购买能力，缺乏购买欲望的客户，这种需求也无效，也不会被视为目标客户。
房子依然是稀缺资源，对于稀缺资源的配置有两种方式，一种是市场经济的“价高者得”，另一种是计划经济的“资格高者得”。
用市场经济的方式来配置资源，会导致收入低的人买不起，但是会激励人们努力去赚钱，去向社会提供产出以换取自己需要的商品。而以计划经济的方式来配置资源，会导致高收入的人买不到，但是也会激励人们努力去争取“资格”，如果“收入低”成为了标准，那么就会争取“贫困户”这样的资格。
如果将“经济适用房”视为商品，那么它就应该用价格来“排他”。如果把它视为公共品，那么它就适用“资格”来排他。
经济适用房的概念，虽然十年来都未变化，但是内涵已经有了很大的变化。十年前的经济适用房，土地的市场还未形成，土地的价格还远未被“发现”。那个时候的经济适用房之所以便宜，主要是便宜在土地价格上。但是现在地价暴涨，土地收益已经成为了地方政府的非常重要的收入来源。
十年来，商品房的价格翻了几番，把居民收入远远地抛在了后头。最有钱的人已经买了房，现在地方政府盯上了收入水平不高的居民，造出的房子被命名为“经济适用房”，但是这些居民却买不起，毕竟跟他们的收入比较起来，这个价格不够“经济”。
我对解决这个矛盾提供两条思路，一条是政府要对这种购买经济适用房的“资格”，赋予一个价值。也就是说：分数越高的人，买房的出价也“应该”越低。这样，“经济适用房”就名副其实了。
当然，地方政府也许未必采纳这个方案，因为这也许会减少他们的预期收入。但是另一方面，如果把收入低者买房的风险，全部压到商业银行身上，也是不可取的。美国次贷危机的风险，就是鼓励了缺乏支付能力的人买房。前车之鉴不可不察。
这些“经济适用房”已经建出来了，如何能风险更小地销售出去，又能保障拥有资格的人的福利呢？
我的建议是：让这种“资格”所隐含的福利，到市场上去实现。即允许这种“资格”在市场上交易。那么，真正拥有这种资格的居民，就可以通过出售他们所拥有的“分数”，获得这种“资格”上的全部好处。
分数越高就可以卖到越高的价钱。也许他们仍然买不起房，但是可以获得与这种“资格”相应的货币收入，改善他们的生活。而缺乏这种“资格”的人购买了它，也有足够的支付能力去买房，他们才会成为经济适用房的有意义的目标客户，而且银行贷款的风险也会小得多，不至于引发美国那样的次贷危机。
抛砖是为了引玉，最合理的方案往往是思想竞争的结果。
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