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邹啸鸣

和平演进

 
 
 

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邹啸鸣:《房地产调控把房价越调越高》  

2010-08-07 17:28:00|  分类: 侧评经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第46期:房地产调控把房价越调越高

 邹啸鸣:《房地产调控把房价越调越高》 - 和平演进 - 邹啸鸣 
本期话题: 闲置土地

一方面,房价畸高;另一方面,却有着大片的闲置土地。然而,这并不是开发商、囤地投机者的过错。而是房地产调控新政“逼”出来的闲置。如果没有那么多限制性的土地政策的话,房地产市场将可以更加良性的发展!

 
 
 
 评论背景:国土部土地利用司司长廖永林告诉记者这样两个数据:目前土地闲置大体分两类,企业自身原因造成的占46%,另外占54%的闲置土地主要是政府原因造成的。 [详细] 
 

收回闲置土地将扼杀有价值的投资

闲置土地
许多闲置土地是将要或者正在盈利的,并不存在政府所谓的“金融风险”。

   新闻报道:权威人士2日向记者透露,国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会,银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。

 

我觉得这一举措,有几个逻辑都显得很混乱。

 

第一,我认为这一举措属于无事生非。即使这1457宗土地被称为“黑名单”,但有些拿地企业却未必因为土地闲置而产生金融风险。谁都知道:他们的土地虽然是“闲置”的,但它们的价值却并未“闲置”,而是飙升。这些被闲置的地块,在几年间身价有的翻了几倍,甚至上百倍。因此,这相当于给银监会出了一个难题:如果从所谓的“风险排查”角度看,这些企业未必因为持有这些土地而产生风险,反而可能具备非常丰厚的潜在盈利。而从商业银行的角度看,如果囤地资金来自自己的贷款,这种囤地项目也许未能还本,但却未必没有及时缴纳利息。

 

但是,国土部的结论却又是“其中80%的闲置土地可能被收回”。如果没有金融风险,国土部要回收,而且要逼银监会出手收回,实际上就是通过银监会逼迫商业银行将正在下蛋的母鸡宰杀。这真是“世上本无事,庸人自扰之。

囤地开发商是调控新政的替罪羊

囤地
房地产调控政策收效甚微,于是,囤地开发商成了转移公众视线的对象。

   第二,我认为这一举措是在卸责。我们知道,“史上最严厉”的房地产调控已经进行百日,全国房价环比却仅下降了0.1个百分点(国家统计局7月份数据),这种局面令相关部委感觉尴尬。房价之所以没有下降,大多数学者都认为是土地供应增长的速率低于市场需求增长的速率导致的。而国土部则不承认这种逻辑,他们的逻辑是:土地供应并不少,而是被不法开发商囤积了。为了证明自己的“理论”,所以出台了具体的“黑名单”。他们终于揪出了坏蛋。

 

咋一看,似乎的确是这样的。如果没有这些坏蛋,大家都按照购地合同规定的时间进行开发,房价就不会上升这么迅速。但是,这些“坏蛋”是在错误的激励下做出的必然反应。每次房地产调控过程中,政府都有强调所谓的“耕地红线”和打击“小产权”房政策。这两项政策的严厉执行,才是导致整个土地市场失衡的真正原因。这两项政策导致人们形成一个稳定预期——能被供应出来的土地将越来越少,地价将在这两项政策引导下越来越高,因此,都有动力去圈地。如果把这两项政策放松,现有囤地的公司无需任何机关去逼迫,将立刻开发这些土地。不信,试试?

土地闲置规范导致产权被侵犯

土地交易
放开对土地交易的诸多限制,才能降低房价。

最后,我们认为该举措违背市场交易的基本逻辑。我们知道,产权交易成交,实际上是一系列权利的成交。包括所有权,收益权、处置权、使用权。产权出售以后,卖方没有权利规定买方的处置权。这才是市场交易的基本逻辑。但是,我们国家的土地产权的交易却非常奇怪,由卖方给买方规定了土地使用期限不超过70年,这意味着这种交易并非真正的“产权交易”,而只是“出租”,只是用了一个产权交易的名称而已。而且这种交易还规定了开发利用的时间限制。超过这个时间限制就被称为“闲置”,卖方就可以毁约。而毁约,却在这种怪诞的逻辑下获得了“正义”的面具。

 

无论如何,官员总是正确的。即使将这1457宗闲置土地都逼的开发了,如果届时仍然没有将房价打压下来,也没有关系,那不好几年已经过去了嘛。这段时间,不愁找不到新的替罪羊。

精彩语录
 周俊生(博客):闲置的野草在稀缺的土地上疯长
 

“但是,如果我们只是把矛头对准这种投机商人,以为是他们造成了大量闲置土地,却并没有找准问题的穴位。很显然,大量土地闲置的真正责任者是地方政府。在“土地财政”的制度路径下,地方政府对于出售城市土地一向抱有十分高的积极性,在“招拍挂”的制度安排下,土地按照“高价者得”的原则流入了投机商人的囊中。 ”

 胡锋(博客):中国开发商为什么热衷于囤地
 

“垄断必然造成高价。城市要扩张,现有的国有土地供给肯定是不足的。所以,不断有集体土地被政府征用变成国有土地。我们知道,中间环节过多肯定会抬高商品的终端售价。市场对土地的需求上升,传导到政府,政府有反应了,再去农民那里征地变为国有,从而满足上升的需求。这里必然有一个时滞问题,而时滞会加剧价格的上涨。政府是一个中间商。如果取消这个中间商,由集体土地的拥有者直接和开发商进行交易,那么时滞没了,并且也破除了中间商的垄断,土地的供给更有保障、更及时,那么开发商囤地愿望自然也没有那么迫切,从而地价也就不会以普通人看不懂的价格上涨。所以,天价地王的板子首先应该打到当前土地制度上,而不是开发商。 ”

 李俊(博客):调控之后的楼市将往何处
 

“经过这次调控,房价并没有达到人们预期,所以很多人对此失望。对于未来房价走势,宽松的货币政策将会继续推动它的上涨。面临这次经济将要走向第二次探底,要是政府采取二次刺激,这对房价都可能起着推动作用。中国高房价成为了不可否认的事实,这对经济发展来说,也不是一件好事。高房价增加人们生活成本,从而也让人才流失。如果中国房价开始超越欧美,那么将会更多人才流失。不过,从各种迹象来看,高房价局面还继续下去。 ”

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